Tag Archives: 樓換樓

就《市區重建策略》擬稿的疑問清單

繼今年行政長官發表施政報告後,發展局與市建局聯袂開記者會,並公佈了進行兩年檢討後新寫的《市區重建策略》擬稿,聲稱諮詢兩個月。

們一眾關心舊區重建及更新的團體,看過新策略及兩位的發言,有多處有疑問甚至質疑,我們認為發展局和市建局都應正面書面回應我們這些問題,以實踐所謂的「諮詢」。

下為籌集不同市民、團體所問的問題,並不會進行刪減,請兩局在兩星期內分別逐條書面回應:

一)關於住宅業主:

  • 假使間受重建的業主已經犠牲了許多重建時所產生的額外高空發展權的利潤, 那麼在發展局最新建議的「樓換樓」選擇中,業主需要支付新樓的差額,這個建議對於重建業主來說是否合理呢?
  • 正在諮詢的市區重建策略只得那麼少量的內容, 市民如何進行參與諮詢呢? 例如, 構思中的「樓換樓」到實際內容是怎樣呢?
  • 樓換樓」連市建局主席都話無細節,但諮詢得兩個月,無細節點諮詢呢?
  • 樓換樓欠缺細節, 無法知道政府的樓換樓是什麼, 無從支持或反對, 難道這才是這種沒有細節的諮詢的目的?
  • 新策略說, 樓換樓和平台「先試行一、兩區」, 那請問如何判斷這一、兩區是否做得好? 如果樓換樓因太貴而無人能換, 那市建局和發展局會怎做?
  • 當局稱會委派專責團隊協助業主成立業主立案法團,但過往房協和民政事務處的多年努力繼也未能為舊樓業主成功地協助成立業主立案法團,今天為何市建局有能力成 功地協助舊樓業主成立業主立案法團?最擔心市建局無心復修,反而努力製造必須重建的環境,如同私人舊樓收購者般盡情破壞法團的團結,當局可有法例規範必須 市建局先要證明多年復修未有成果才可申請重建?
  • 當局是否認為要補天價的樓換樓就是市民所要求的樓換樓呢?當局有否想過重建多一些實而不華的樓宇,可以落實呎換呎的樓換樓而不用補差價方案呢?

 

二)關於舖戶的問題:

  • 由於宣布重建之後, 區內的租金將會大幅提升, 屆時如何能確保商鋪經營者可以在同區另一地方繼續經營, 而租金也大約維持之前的情況呢? 另外, 一些行業/店鋪的運作條件需要符合現時的樓宇/防火/環境等等的局方要求 (: 車房、遊戲機中心), 市建局在提供協助安置的時候, 能否同時協助處理以上那些局方的要求呢?
  • 既然商鋪的存在是社區網絡重要的一部份, 亦是一種地方特色(: 利東街、波鞋街), 那麼作為另一個補償的選擇 – 舖換舖又是否合理呢?
  • 換舖為什麼不被視為可行呢?請詳細解釋。
  • 新策略中指市建局會「協助」商舖:只說協助同區搬遷,而無具體講明,是有意義的嗎?如果只說去同區找舖位讓人搬,以前市建局都有做過,但是否會去找一個真正能讓該行業經營的舖位?(如車房、工場是需要特定條件)到時如找了一個租金升幾倍的舖位,讓店舖無法經營,也會向公眾稱說已「協助」該街坊?

  • 何市建局不可以在社會影響評估當中,見到有靠社區網絡和一定要在舊樓經營的小本經營店舖,就預留地方給他們?
  • 當局稱市建局會為商舖營運者覓舖位,但與其他地產代理的功能有何不同呢?

  • 於地區特色,通常都是成行成市如囍帖街、波鞋街等,市建局有什麼策略讓這些原經營者可以繼續享受他們辛苦發展街道的成果?
  • 協 助 商 舖 經 營 者及商舖業主(k28)請問附近的定義是什麼? 商舖業主在物色合適處所時,是不是由業主決定什麼是合適處所?

 

三)關於重建所牽涉的露天市集和樓梯檔報紙檔等

這些很多時是社區特色,也是服務社區多年很有貢獻的人,但重建後營生空間將消失,市建局是否會預留位置,讓原本經營的人以差不多的租金重租?

 

四)有關社區網絡:

  • 為何在最新建議中, 將原有的「保存區內居民的社區網絡 」改為「在切實可行的範圍內保存區內居民的社區網絡 」(第5 [i] 條)? 什麼叫「切實可行」?誰有權定義?定義了後公眾不滿,誰會問責?
  • 在市區更新的主要目標上說 5(i) 在切實可行的範圍內保存區內居民的社區網絡,切實可行的範圍請問是什麼範圍?
  • 當5(i) 說不可確實保證可保存區內居民,請問市建局怎可執行文物保育(21B)的保留有關社區的原有地方色彩和不同地區的歷史特色?

 

五)關於住宅租戶:

  • 第33條對凍結人口調查登記了而遭業主迫遷或中止租約的租戶「安排轉介」,「轉介」即是甚麼意思?是否市建局會負責安置?還是市建局不負責而把租戶當人球推去其他部門?如是,又推去甚麼部門?為甚麼自己不負責要推去其他部門?
  • 既然第3點也說了《市區重建策略》是政府的策略,擬稿的封面又寫著「以人為先」,為甚麼政府不為受重建影響、凍結人口登記了而遭業主迫遷或中止租約的租戶做好安置?

  • 市建局主席10月14日《市區重建策略》記者會發言稱「近年我們發現有一些重建租戶,在市建局未出價或成功收購物業前,租約已被中止。雖然這些例子非常少,但新的策略亦照顧到這個情況。市建局計劃對這類租戶,提供更大保障,只要租戶在人口凍結調查時已被登記,就算市建局未出價或成功收購物業,租戶被人中止租約,他們都可以在市建局收購物業之後,得到3倍差餉租值的現金補償。」為何《市區重建策略》的條文完全沒有有關的段落?只有「轉介」?為甚麼同一時間就《市區重建策略》同一主題發佈的訊息如此混亂?市建局主席又一套?發展局又另一套?如此一來,市民回應諮詢又應該要以哪一個為准?訊息如此混亂下所做的諮詢又是否公允?
  • 有關3倍差餉租值的現金補償,對整層樓層/板房/套房/天台屋/籠屋的租戶是否都是同一標準?

 

 

六)有關新策略中所建議的信託基金:

  • 市區更新信託基金的內容、運作、監管又是如何呢? 能否用具體的文字來表述及解釋詳情呢?

 

七)有關新策略中所建議的「市區更新諮詢平台」:

  • 在建議的「市區更新諮詢平台」當中, 如何能確保居民及街坊能夠真正的參與? 假使間, 新平台裡的成員只得由政府委任, 這樣又能否真正反映社區內的種種聲音? 另外, 由於平台只屬於諮詢性質, 在沒有實權的情況下, 又怎能有效落實平台對市區更新的看法?
  • 政府委任那些諮詢平台成員和監察社工的獨立人士時, 用的是什麼標準, 這些人士如何向市民, 尤其是受重建影響的市民問責?
  • [試行一,兩區]--新策略說, 樓換樓和平台「先試行一、兩區」, 那請問如何判斷這一、兩區是否做得好? 如果樓換樓因太貴而無人能換, 那市建局和發展局會怎做?
  • 如果諮詢平台不稱職,有否機制監察和罷免機制
  • 諮詢平台全是由政府委任,普通市民沒有權參與?

  • 諮詢平台的成員任期是多小?

 

八)有關市建局角色問題:

  • 參考近日灣仔的Queen’s Cube 重建項目為例子, 作為得到政府支援的公營機構,市建局應否為日後的重建項目, 規定只發展可負擔房屋為主? 這個規定又應否寫進市區重建策略內呢?
  • 市建局的角色, 即新策略第16, 分成abc三項, bc都是由街坊業主自己提出想重建, b就是由市建局執行,c就是發展商執行而由市建局作顧問並收街坊顧問費(促進者)。對此有如下問題
    1)
    在街坊提出要重建時, 市建局會如何選擇做b還是做c? 用什麼標準決定?
    2)
    如果街坊要求的是b,那麼將來市建局會否只肯做c? 用什麼標準決定?
    3)
    18點說如果市建局做c,即促進者, 那麼是否提供收費服務的先決條件, 竟是諮詢平台是否認為該地需進行重建. 為何ab就不是呢?
    4)
    市建局如做促進者, 它所提供的服務到底將包括什麼呢?我很希望見到一個清單。
  • 為何取消九大目標區和預計重建區的數目? 背後是否意味原本在業務綱領中仍未公佈的180多個項目, 將不會由市建局推行? 將會按什麼準則去決定是否推行?
  • 將舊的引言中很重要的「市區重建的目的是改善市區居民的生活質素。政府既會兼顧社會上各方人士的利益與需要,亦不會犧牲任何社群的合法權益。這項政策的目的是減少居住在惡劣環境人士的數目。」
    為何新的市區重建策略要將「減少居住在惡劣環境人士的數目」刪去?這是否已不再是市建局的目標?
  • 新 的策略不再提市區重建的原本目的是『改善市區居民的生活質素。政府既會兼顧社會上各方人士的利益與需要,亦不會犧牲任何社群的合法權益。這項政策的目的是 減少居住在惡劣環境人士的數目。』為甚麼新的策略不再朝向原本定下的目的?最不明白為甚麼整個新的策略一點也不提『不會犧牲任何社群的合法權益』,是否 『合法權益』不用再受保障?抑或是當局承認過往一直無法保障弱勢社群的『合法權益』,所以不敢保證『任何社群的合法權益』是『不會被犧牲』?

  • 為甚麼將舊的策略中的“市區重建” 原本是定為 “目的” 的要降低改為“緊守重要原則” 或“工作方針” 而已及為甚麼要刪掉部份“目的”?是否想降低對弱勢社群的承諾?犧牲任何社群的合法權益也不在乎?

  • 何不可將以下這句寫入策略?「市建局的角色為建造原區街坊可負擔(包括租與買)的住屋」

 

九)人口凍結:

31, 改了字眼, 由「讓市建局可參照這個日期,根據其政策決定受影響人士是否有資格領取特惠津貼和獲得安置」變成了「根據其政策決定受影響人士領取特惠津貼和獲得安置的資格」這樣有甚麼分別?

@第33,提到迫遷問題, 所謂的[轉介]是什麼? 為何一定要讓該等租客喪失安置資格?那在凍結之後才進區租住的租戶是否會有賠償?

 

十)社會影響評估

  • 社會影響評估是否在新策略指引下會做三次, 第一個由諮詢平台做, 但如何做呢?
  • 誰決定平台和市建局分別做的社會影響評估內所牽涉的問題已獲得充份的紓緩援施? 用什麼方法衡量?
  • 如果「充份的紓緩援施」並不存在, 市建局是否可以繼續做下去?

 

十一)有關是否定期檢討策略的問題:

  • 為何最新的版本放棄了關於定期檢討及條訂策略的條文(原文第39)? 這個條文是否應該保存呢?

 

十二)有關策略如何落實的問題:

  • 如何能確保市建局的未來運作能夠依照市區重建策略內的指引來執行?
  • 什麼機制來監察市建局是否有按指引執行?這個監察機制又如何向市民問責?

十三)關於樓宇復修 :

以往市建局會為自己執行的項目提供發還修葺費的(舊策略第15), 為何現在消失了?

十四)社工隊(39)
那麼之前五月出版的共識階段文件的綠色書所講的兩種社工方案是否已否決了?
新策略下社工隊雖由所謂獨立基金聘請和獨立人士監察, 但每區的社工隊如何產生?是否仍是招標? 由誰用什麼標準決定誰中標?
新策略下是否仍存在現在的一隊社工隊3-4人要同時做兩至三個重建區?
市區更新信託基金的金錢運用有否獨立機構監管?會否公開帳目讓市民監管?

十五)關於發展局檢討市區重建策略的方法:

世聯顧問有限公司利用中大的隨機電話調查來消減民間的反對聲音,分明利用所謂擴大蒐集民意的範圍(但實質是利用引導性答案來挾持沉默大多數不知情的意見,來壓抑實質受到不公平對待的受害者的意見),當局若有誠意藉中大的隨機電話調查來作準則,可否讓問題的設計及安排由民間團體負責,而隨機電話調查讓中大執行?

十六)綜合性問題:

  • 當局祇有單方面新設立《市區重建局條例》授權市建局可以掠奪市民業權、租住權的及營商權,而沒有新設立任何一些保障市民合法權益的條例?甚至今連一些保障機制也欠奉,為甚麼會如此?

 

  • 為甚麼新的策略不可訂定目的為:

(1)『居者有其屋』— 不會因當局要重建,而本來已有業權者,卻無法在同區另覓同樣屋住面積的「新」屋居住(註:七年樓齡也算「新」);

(2)『租者有其家』— 不會因當局要重建,而本來一家已在同址租用多年,卻無法用相近租金另覓新處租住,來保持一個正常家庭的生活;

(3) 『商者有其舖』— 不會因當局要重建,而本來已在同區營商多年,卻無法在同區另覓新舖繼續一個同樣成本效益的營商環境?

 

  • 當局曾否計算過因加快重建速度所造成的環境破壞和對堆填區的負荷等影響?

  • 市建局是否會先為那些對公眾安全構成威脅的舊樓重建?強拍下的舊樓稱有土審處「把關」,市建局若不是為那些對公眾安全構成威脅的舊樓重建,有誰會「把關」呢?由發展局「把關」,公平嗎?

觀塘市中心區重建業主立案法團大聯盟、灣仔市集關注組、藍屋居民權益小組、深水埗重建關注組、H15關注組、順寧道重建關注組、馬頭圍道塌樓重建關注組、 上海街發展關注組、順寧道義工支援組、大角咀高鐵關注組、強制樓宇拍賣苦主大聯盟、重建關注組、K28波鞋街關注組、人民規劃行動、社區文化關注、批判地 理學會、社區發展陣線、舊區發展關注網絡、舊區住屋權益社工聯席

 

廣告

號外: 偷龍轉鳳[樓換樓]

H15關注組對發展局市區重建策略檢討總結及展望文件, 有相當多失望的地方, 我們關注組在不久的將來, 將會公開一份我們同樣準備了兩年的檢討書, 當中有詳細的意見, 現在, 我們初步對發展局文件內所謂樓換樓的建議, 作出以下的評論:

首先,我們評論的前題:

1) 保存社區網絡

2) 街坊可走可留有選擇

3) 公平的可持續發展

我們對樓換樓的看法:

1) 現時文件的建議太苛刻, 隱暪高空發展權帶來的龐大利潤:

首先你給我一個滯後的七年樓齡的底價, 新樓就是(豪宅)發水樓天價, 令到街坊對所謂的補差價非常擔心。而且又無交待重建期間街坊住屋的需要如何0處理, 令到人心惶惶。

以前麗星樓、寶翠園的私人集合業權重建, 將高空發展權讓出, 以換取新樓。觀乎以往市建局的項目, 都是豪宅高樓, 取走街坊業權及高空發展權後, 已賺取許多利潤, 不應對街坊如此苛刻。

2) 偷換概念—文件中對樓換樓的定義太狹窄:

不同區街坊一直要求的樓換樓, 原有許多種可能, 並沒有說一定要回到原地盤, 回遷原地盤只是其中一種選擇。

其實, 根本可以即時由市建局尋找同區約七年樓齡的物業給街坊換樓; 或者將重建地盤分多期發展, 以造成可樓換樓的效東; 或者市建局在自己同區盤中拿出新盤供人選擇, 等等不同方式。不同區有不同的情況, 不能一概而論, 市建局應本著以人為本的精神, 在公佈項目前應預計該區有多少業權, 區內是否有可能重置, 或市建局自己能否提供足夠樓盤, 才去公佈。

事實上, 市建局在八年間開展了41個項目, 應該有足夠的方法, 提供更多元的樓換樓可能。

3) 市建項目應在原區建立可負擔房屋:

正如文件中第十七頁所講, 重建是要以改善舊區居民的生活質素為本, 應先「取決於樓宇狀況,規劃考慮和居民居住情況, 而非地段的重建價值, 屬社會性的重建行為。」

因此, 市建局應自己做項目, 所建的重點不只是提供中小型單位, 重點應該是以原區生活水平來計算街坊可以買得起或租得起的房屋。

4) 要求舖換舖:

小本經營的店舖是社區網絡和地區特色的重要一環, 市區重建若以人為本應一定要想方設法做到舖換舖, 不能一句很複雜就推搪責任。

我們提出樓換樓的概念, 需要很多配套, 兼顧不同人的需要, 而不是發展局現在所講的街坊以天價買新樓, 現在檢討文件的樓換樓做法, 完全是偷龍轉鳳 暪天過海, 令人失望至極。

H15關注組