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[校對] 專題討論三 2009年6月27日

09627日 專題討論3:重建發展中的政府參與和私人參與

. 公眾簡報摘要

簡報二

文件沒寫出的重點發言部份

  • 如果用不盡的轉移地積比到新發展區這東西做不到,情願不要市區重建,因為對市區而言根本做不到改善生活。
  • 如果門檻降至八成,比如共有五戶,其中一戶不想,無論居民怎樣不願意,也要收樓。小業主財力有限,難以與大財團的律師興訟。
  • 強拍會底價成交,因為其他發展商亦不會與之競爭,因為拿了那業權也沒有用。

簡報四

影像紀錄變了912日公眾論壇3 立法會議員 梁家傑的發言,資料庫有誤,公眾根本無法看回講者的發言。

簡報五:

文件沒寫出的發言部份(消音)

有關民間主導,而非政府/財團主導的市區更新,很多人說香港地少人多,但紐約的人口密度比香港高都可以做到,所以香港實在也沒藉口說做不到。

一個永的社區,就是例如租戶、業主、商舖這些社區發展組織,他們最清楚自己需要甚麼。

有關「公眾簡報環節期間,有與會者舉出銅鑼灣希雲街…案例」的兩段:

文件沒寫出的JULIAN的發言部份(消音):

  • 「現實情況九成門檻己有很大問題,九成門檻立法原意是所謂阻止有業權不清、業主死亡、釘王或其他原因,而其他原因包括甚麼是沒有CLARIFY
  • 現有的條例,如果受影響的街坊想原區安置、樓換棲、舖換舖是沒法做到」
  • 「希望林鄭不要急把降低8成門檻放上發展事務委員會討論,但林鄭竟說先通過法例,28日內就再可以討論修訂」

「條例對小業主不公平」

次序顛倒及消音:

  • 當發展局羅志康指發展局羅志康指出土地審裁處在考慮有關申請時,最重要的因素是從樓齡及維修狀況考慮大廈是否有重建需要後,JULIAN立即質疑「希雲街項目是幾個月前才參與了復修計劃,復修完立即做收購,有重建需要的說法不成立」,這段質疑說話完全被消音,沒文字紀錄下來。

發展局羅志康指有關成交價是已經公開拍賣的發言之後,JULIAN再提出質疑,提出「20個案例多達18宗是底價成交,看不到有其他發展商和大地產商爭,而且當其中一發展商已取得過九成的業權,還有誰會和那過九成業權的發展商爭?」但文件中,發言次序竟是先是「20個案例多達18宗是底價成交」,然後才是發展局羅志康指有關成交價的發言,次序完全被顛倒過來,「看不到有其他發展商和大地產商爭,而且當其中一發展商已取得過九成的業權,還有誰會和那過九成業權的發展商爭?」的意見亦沒有被紀錄下來。

  • 「現有法例有太多漏洞,香港的法例要令小業主有多些選擇」是這段發言的最後結論部份,但這部份沒有了,反而羅志康其後還被JULIAN提出理據質疑的有關重建需要和成交價的發言成了文件紀錄的結語。

文件紀錄中次序顛倒的做法,是在把質疑完全消音或放弱,製造局方對一切反對意見有合理回應並且局方的意見沒有再被質疑的假像。

. 小組討論匯報摘要

小組討論1:

文件沒寫出的重點發言部份:

(3.市建局在重建發展的角色)

  • 有關駿發花園,匯報時明確指出現在不應只是去不停問將來如何市區重建做得更好,而是可參考20年前房協駿發花園的例子,不要令現在的市區重建比以前還差。
  • 過去3年,當關注組去信問市建局為何不照過往的做法,市建局的回覆都是很難做、很複雜、要研究,但當再追問市建局做了甚麼研究、去到甚麼階段,面對甚府困難,卻沒有答案。
  • 當時駿發花園的舖戶都可在原址的附近如上海街繼續經營,而且各行業如茶餐廳、藥材舖、五金行業等都可以,更可以經營至今。
  • 根本不論是房協或是私人發展的寶翠園都可做到原區樓換樓。

小組討論2:

文件沒寫出的重點發言部份

(1.市區更新過程中公私營參與的平衡 & 2.「大市場,小政府」原則)

私人參與應搞清楚私人是指街坊/社區人士抑或是發展商,兩者不可混為一談。

(4. 應否放寬強制拍賣業權的門檻)

  • 關於強拍,有人反對,有人有條件地贊成,現在條例漏洞,如高度限制,是首先應該解決。

小組討論3:

文件沒寫出的重點發言部份

(5. 樓齡高的樓宇的復修或重建問題)

  • 部份小業主不去維修較舊的物業,是因為擔心用了一筆錢,維修過後還是要賣給市建局,這是市區重建透明度的問題。

小組討論4:

文件沒寫出的重點發言部份:

(2.「大市場,小政府」原則)

  • 最重要是政府在重建要負一定責任,現在由市建局這個不明物體,又非政府部門又是公營機構做重建,影響很大,因為他沒有問責性,做錯了的事,你指責市建局,市建局也可以繼續做。
  • 所謂「市場」,必須尊重民間意見,而民間是指受影響的居民、舖戶,及他們的參與。
  • 即使地產商參與,也必須提供受影響居民足夠的選擇,想走亦可拿賠償,想留,業權參與、樓換棲、舖換舖亦可,而不是用法例迫走他們。

小組討論5:

文件沒寫出的重點發言部份:

(2.「大市場,小政府」原則)

政府在市區重建中的角色應更大,因為如城市規劃大綱中,有高度限制、地積比例限制等,舊契樓宇較寬鬆,政府對以上種種都有較多資料、詳盡。政府應儘快完成分區大綱草圖規劃,再去想是否或如何加快市區重建,例如灣仔其實不夠休憩的地方。

小組討論6:

英語,並無翻譯。

文件沒寫出的JULIAN的發言部份(消音):

小組討論匯報摘要,錄像見 整體討論及總結 的結尾

  • 與舊區街坊接觸,有收樓集團嚇舊樓街坊,快通過9成轉8成,現在不賣便將要底價賣,根本是給舊區居民選擇不足的問題。為杜絕法例漏洞,讓小市民及大眾也要可參與的fair game,令大家也可參與,小業主可補障權益,要留可留,可業權參與、樓換樓、舖換舖,其他要走可走,可有合理現金補償,現在根本沒有選擇。
  • 香港是缺乏規劃。日本有「日照權」的法例保障,即「建成新樓不可諫擋原有看見太陽」,及化成發展密度等參數保障,香港完全沒有這些法例保障小市民,令小市民沒有選擇。

從以上的每組討論可見,小組討論匯報摘要中的5點,每一點都出現文件沒寫出重點發言部份。

此外,還有以下兩項小組討論匯報摘要整體歸納上的重大問題:

. 有關 2 「大市場,小政府」原則

不少與會者均認同「大市場、小政府」原則。由於舊樓數目不斷增加,政府不能獨力處理每年500 幢新增的舊樓,香港需要市場力量以推動市區更新,否則更多責任及財務風險將落在納稅人身上。相比昔日土發公司的年代,現時有更多方法推動樓宇復修或更新,例如香港房屋協會(房協)轄下的「樓宇維修資助計劃」,公營部門要收購私人土地,必須有充分理據。法律方面,「強拍」條例亦為發展商提供渠道解決業權爭議。」

5組中文組中,只有其中1(3)有提出此意見,「不少與會者」的說法是誇大和不實。

而且2.「大市場,小政府」原則 這節沒記下很多重點:

政府的角色

政府在市區重建中的角色應更大,因為如城市規劃大綱中,有高度限制、地積比例限制等,舊契樓宇較寬鬆,政府對以上種種都有較多資料、詳盡。

  • 最重要是政府在重建要負一定責任,現在市建局沒有問責性,做錯了事,你指責,也可以繼續做。

關於市場

  • 所謂「市場」,必須尊重民間意見,而民間是指受影響的居民、舖戶,及他們的參與。
  • 即使地產商參與,也必須提供受影響居民足夠的選擇,想走亦可拿賠償,想留,業權參與、樓換棲、舖換舖亦可,而不是用法例迫走他們。

私人參與(或市場)應搞清楚是指街坊/社區人士抑或是發展商,兩者不可混為一談。

. 有關 4. 應否放寬強制拍賣業權的門檻

「參與討論人士對於放寬強制拍賣門檻意見頗為分歧一方面,有與會者認為應尊重樓宇中八、九成希望重建的業主的意願,解決現時收購上的困難(如業權不清),讓他們的單位有機會重建,改善他們的居住環境。有意見認為若擁有整棟大廈業權的大發展商隨時可以重建,而小業主因為「強拍」條例門檻太高而不能如願,便會對小業主不公平。亦有意見表示,既然收購價一般高於現樓價而私人重建的規模一般較細,小業主應有條件在原區購買另一單位。」

文件說頗為分歧,然而,其中「一方面」的意見,即上述所讀到的意見,5個中文小組中完全無人提及過,而有關的文件亦直接引述小組匯報後的沒表明身份的疑似官方觀察員所發表的言論(整體討論及總結 1個發言人士),文件中的註寫明: 1 觀察員為發展局及市建局代表,他們出席聆聽意見,並對某些事實及資料作出澄清或補充。他們的意見或言論並不會被納入為有效意見。」那麼,為何不是出自小組討論的疑似官方「補充」或「澄清」,竟可因其發言造成意見「頗為分歧」?這與文件中的註豈非自相矛盾?事實上,我聽完整場討論,5個中文的討論小組全數都表示不同意降低門檻,有關的文件歸納應是「接近一面倒意見反對降低8成門檻」。

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[校對] 公眾論壇二 2009年7月18日

公眾論壇二 2009年7月18日

簡報七

文件沒寫出的發言部份

灣仔街市

黃秀屏女士指在灣仔街市拆卸期間,區內有街坊要求有關當局停工並請專業人士入內碪探,但遭當局以地盤危險為由拒絕。然而,拆卸工程仍然進行,黃女士質疑既然地盤危險,為何當局仍讓工人開工,為何地盤危險之說法只適用於專業人士及工程師身上,對工人卻不然?

關於街坊要求政府向發展商買回街市,討論摘要只寫由於費用太高、及要履行前土發公司與發展商所簽訂之合約,所以無法實行街坊方案。然而,黃女士指,發展商及市建局進行地方重建後,從經重建生產之建築面積中賺取了很多,但所賺取的都未有向公眾交代;但在街坊反對發展計劃的時候,市建局卻以費用昂貴為由推塘街坊。

和昌大押

由於保育,和昌大押的地積發展被轉移至隔壁大廈,但在地積發展權轉移的過程中,市建局在與發展商簽定關於和昌大押的使用協議上,有否簽定任何關於公共空間的使用條件?市民根本沒有渠道得知關於市建局與發展商所簽之契約及條款。為何文件不可公開?為何當局不提供渠道讓市民知道政府與發展商所簽定之任何協議?

此外,保育後的和昌大押消貴昂貴,非一般灣仔區居民可消費得起,此舉令區內居民無法再使用被保育的建築物,以其中的文物由於被展示於私人空間內,不在餐廳消費之人士便欣賞不到。

黃女士亦問到,在一個活化地區內,究竟有多少部份可供市民參與?地區內的社區特色、文化又應該如何計算?

分組滙報

第一組表示保育應為發展的其一重點。發展與保育沒有沖突,發展的定義不是局限於清拆建築物並新建另一些建築物。

第五組對政府的咨詢方向批評被消音

雖然政府有象徵式徵詢公眾意見,但是由上而下的機制不變,

在做決策的時候只向公眾提出某幾個選擇,但可能這些選擇都不切合公眾的需要。

另一方面,公眾可能提出了一些意見,但政府不採納的時候通常只跟公眾交代當局做不到,但不做或做不到的原因往往欠缺交代。

第五組亦提出政府的保育計劃應依照「社區影響評估」而制定。完成評估後,當局亦應為社區設立機制或討論平台,讓評估的內容能得到公眾的充分討論。

[校對] 公眾論壇一 : 09年5月30日

市建局530日公眾論壇

第一段:

沒有特別疏漏記述。

1) 第四位與會者所說的有本身已進行復修,卻因為後來公佈為重建區而致使不能復修,劃為重建區業主不願復修,沒有劃為重建區業主則主動進行復修,甚至進行其他用途。Regenerate一個地方應用甚麼機制。要讓發展變得可持續應盡量讓業主自行進行樓宇復修,而政府可以作為鼓勵和支持的角色。

第二段:

1) 市區重建根本不能讓人們享受重建帶給居民的成果。

2) 地鋪租戶沒有其他選擇,最終只能選擇金錢賠償,而所得賠償有限,最後遇到重建後,同區新租鋪位不但間隔大不如前,生意也大跌七成。其經營的項目有很多,例如手作、鐘錶、鎖匙、工程、五金等。從前能夠休息、現在不能休息之餘更不夠錢交租和養家。即使業主,但因為無「鋪換鋪」的政策,只得金錢賠償,在大角咀單是重新租鋪裝修都已經用光賠償金。希望重建多顧及其將來生計有否改善,能否提供更多選擇。另外市建局沒有職員幫助選擇和租鋪,而他們新租鋪位是之前租金的三四倍,導致經營困難甚至結束營業。

有說公屋安置是德政,但卻有樓上的租客因重建遷出後因為支援不足,新搬進公屋不夠兩個月就在家中過身。原因是未能習慣之餘,更失去以往舊樓的鄰里網絡的支援。其實在重建區不用建豪宅或富貴樓,只需建一些樓宇可以顧及同區居民,尤其長者和新移民,可以住在原區,使社區網絡不致中斷和瓦解。

3) 重建後市建局只與大發展商合作,建大型商場,卻對小商戶趕盡殺絕,致使將來想租鋪自行做生意的人都失去創業可能。

另外所有估價只以市建為準,業主無法議價之餘,市建更霸道地只相信自己的測量師,接受較低的價值收購,最終導致市建局盈利達44億,明顯是賺小業主小商戶的金錢。

4) 認為應該整個區地進行社區更新,應四個R一齊進行,如觀塘區,她認為可以有些重建、有些保育、有些更新 (和原文超簡短的講法有點不同)

第二點是商戶和業主如何在重建中得享成果。例如觀塘區,假設在樓宇拆卸重建的過程中,其他區如何協調,讓業主或租戶可選澤第一期。(有點難明,似乎紀錄中也少提及過)

5) 有商戶投訴,市建局竟將一些樓宇興建完成時就已開業的地鋪 (乃路臣街,樓宇已有48年歷史) 評為非商樓宇,指該商戶所處之樓宇為住宅樓宇,只願意以住宅樓宇的補償賠給地鋪租戶。(紀錄完全沒提)

第三段:

  1. Long term value for the community and city, not just short term gain; not on economic gain, but more importantly on social gain; not site specific, but more area-base; more on region rehabilitation but not renewal; giving choice to people, rather than forced relocation which makes people can’t get their shops or flats in that area;

Not just focusing on physical fabric alone, but actually to regenerate the neighbourhood or social network, keeping them intact; redevelopment only comes as the last resort as well as when it is very necessary, not the first thing to be done; and should be done buildings by buildings, but not like blanket of so many hectares of rebuilding.

SWOT analysis; difference between URA and private developers

  1. Scope and scale of redevelopment: small and modest intervention (individual-building instead of blocks) helps keeping social network intact;
  1. The information provided by URA is totally not enough for the public to know more. It has never mentioned or answered questions like ‘the objectives of urban renewal (given a low population growth)’ or ‘what are the details of urban decays in our city and even what is urban decay’; URA should release these information to the public, can put it in a map, etc, in order to let the public see the renewal is working or not. Should published the 250 target / objectified areas in HK to let the public know.

Should answer clearly that, why URA is needed to intervene? Why the private sector is not working? Even the information of which district or area has been resolved by private sectors already. Why they have been done before the URA have done anything. What are the failures of government’s renewal strategies? What does it want to change?

He also thought that URA is bribing the public. They have taken away the responsibilities for the public to maintain their property.

Finally he stressed that more information should be provided to allow more proper feedback from the public in the future. Otherwise the upcoming consultations or public forums would be meaningless as the questions from the public will be the same. He added, ‘Don’t add silly open-ended questions!’

第四段:

1) 市建局上台時,首五年業務綱領寫明先處理土發違留下來的25個項目,但現在等了多年仍未有公佈,又不敢進行維修,生活狀況差劣之餘,也陷入了搬與不搬的進退兩難境地。

應做好樓宇評估,好的樓修葺得舒服,不能再維修的樓應該清拆。

另外,早在2001年已制訂出來的策略卻一直以來未被好好執行。現在即使再諮詢修改,制訂更新方案,然而若不切實執行,應然沒用。

其實《策略》並非無憲政地位 (官方檔案沒提這一點) ,市區重建條例第21條,清楚說明市建局在進行重建的時候,必須依照市區重建策略所訂明的原則進行市區重建。這是有法定權力的,市建局卻無人執行、監管、有街坊告狀也無人處理,且因財力不足往往於官司失利。

提到有<民間綠皮書> (h15製作) 作資訊參考並供街坊閱讀,報告也完全沒有提及。

2) 一南亞裔人士發言,不大清楚,但有提及一區已經歷25年但仍然改進重建方案。還有關於open space的界定問題,類似是認為對窮人不公。

3) (應該是潭小瑩) 為市建局不公佈重建項目護航,認為不公佈 (保密) 就是為了預防土發當年公佈25個重建項目所帶來的後果;另外也預防有人知道重建後炒賣該區 物業或將租客趕走。

不過點出了重點:就是凍結日出現的原因,她清清楚楚說明凍結日是為了預防有業主將租客迫遷。(很明 顯,凍結日同公佈重建是有連結關係,不容抵賴)

提到為何不可以(phase one)用來做rehousing (觀塘),解釋說因當地居民要求一次過收購,不要分階段,所以難以做phase one收購,第二階段買入。已有超過9成業主賣樓,並正在買樓。

第五段:

2) 說到賠償及安置問題,desmond認為重視的不應該是rehousing policy,而是housing policy。市區重建或更新不應該與房屋政策或社區規劃分割。(這點在URA文件上的其他有提及,但卻沒有這一個重要的statement)

3) (Though what he said is quite cynical, as he said, but that’s true) URA should have been scraped, because actually there are policies there already, housing policies and so on. Talking about points in that document is actually not an issue, because what they were talking of was ‘how we can make the city better’.. The discussion should start from the basic, otherwise it’s just wasting time and nothing will be done or going to be changed.

第六段:(截至10分鐘)

1) He thought that the support from the government for the people to upkeep their apartments, or the subsidization for the people to leave a badly-kept apartment should be a social welfare policy, and it is not a reason for urban renewal.

He also requested again the URA to show their principles for urban renewal, or for the definition of old buildings that needs to be renewed, coz 30 years should not be the principles.

2) 就香港的人口增長狀況,質疑不斷興建高樓大廈是否有此需要。更應為某些項目私人發展商比市建局做得更好。在h19的項目中曾有私人業主將舊唐樓修復,市建局卻要求將其清拆,根本沒有改善社區環境。

也重申重建和規劃不能分割。因為市建局所謂「自負盈虧」的經營模式讓低密度住宅變成高密度。應從需不需要這個機構作為基礎重新討論,因為市建局所有的討論都建立於「他們會繼續存在」這個基礎下展開的,其實是變相增加權力,讓重建規模增大。

3) 如果市建局改為協助並活化重建,然後由發展商發展,這樣接下來200多個項目的賠償根本不成問題,透明度也可以增加。(市建局雖有提及以上所說,但並非以一個整合的意見寫出,只見零散於報告角落,因此照錄)

號外: 偷龍轉鳳[樓換樓]

H15關注組對發展局市區重建策略檢討總結及展望文件, 有相當多失望的地方, 我們關注組在不久的將來, 將會公開一份我們同樣準備了兩年的檢討書, 當中有詳細的意見, 現在, 我們初步對發展局文件內所謂樓換樓的建議, 作出以下的評論:

首先,我們評論的前題:

1) 保存社區網絡

2) 街坊可走可留有選擇

3) 公平的可持續發展

我們對樓換樓的看法:

1) 現時文件的建議太苛刻, 隱暪高空發展權帶來的龐大利潤:

首先你給我一個滯後的七年樓齡的底價, 新樓就是(豪宅)發水樓天價, 令到街坊對所謂的補差價非常擔心。而且又無交待重建期間街坊住屋的需要如何0處理, 令到人心惶惶。

以前麗星樓、寶翠園的私人集合業權重建, 將高空發展權讓出, 以換取新樓。觀乎以往市建局的項目, 都是豪宅高樓, 取走街坊業權及高空發展權後, 已賺取許多利潤, 不應對街坊如此苛刻。

2) 偷換概念—文件中對樓換樓的定義太狹窄:

不同區街坊一直要求的樓換樓, 原有許多種可能, 並沒有說一定要回到原地盤, 回遷原地盤只是其中一種選擇。

其實, 根本可以即時由市建局尋找同區約七年樓齡的物業給街坊換樓; 或者將重建地盤分多期發展, 以造成可樓換樓的效東; 或者市建局在自己同區盤中拿出新盤供人選擇, 等等不同方式。不同區有不同的情況, 不能一概而論, 市建局應本著以人為本的精神, 在公佈項目前應預計該區有多少業權, 區內是否有可能重置, 或市建局自己能否提供足夠樓盤, 才去公佈。

事實上, 市建局在八年間開展了41個項目, 應該有足夠的方法, 提供更多元的樓換樓可能。

3) 市建項目應在原區建立可負擔房屋:

正如文件中第十七頁所講, 重建是要以改善舊區居民的生活質素為本, 應先「取決於樓宇狀況,規劃考慮和居民居住情況, 而非地段的重建價值, 屬社會性的重建行為。」

因此, 市建局應自己做項目, 所建的重點不只是提供中小型單位, 重點應該是以原區生活水平來計算街坊可以買得起或租得起的房屋。

4) 要求舖換舖:

小本經營的店舖是社區網絡和地區特色的重要一環, 市區重建若以人為本應一定要想方設法做到舖換舖, 不能一句很複雜就推搪責任。

我們提出樓換樓的概念, 需要很多配套, 兼顧不同人的需要, 而不是發展局現在所講的街坊以天價買新樓, 現在檢討文件的樓換樓做法, 完全是偷龍轉鳳 暪天過海, 令人失望至極。

H15關注組

12月19日–市區重建策略民間諮詢會



主辦: h15關注組

時間: 晚上7:30-10:00pm

地點: 中環結志街28號海運茶冰廳

市區重建大件事, 民間諮詢定要黎!

查詢: 電話:62133168   電郵: h15grouphk@gmail.com

市區重建策略-民間做檢討(小本經營篇)

根據《市區重建策略》, 20年內有200個被推倒重建的地區, 你去開果個街市,又係邊到呢? 正所謂,以家唔出聲,以後有排驚!

h15關注組舉辦了一個[市區重建策略檢討-民間綠皮書]的公眾諮詢,有公開諮詢會和網上收集意見,實行老實過發展局, 〔以人為本〕過市建局!

影行者覺得呢班街坊真係勁,實行以行動支持, 幫佢地砌一系列的廣告,希望大家廣為流傳!

點解你要參與俾意見?因為

點解你要嚟?

* 二十年內會有接近200個將被清拆的地區, 確實地點未明

* 市區重建局有權運用《收回土地條例》強行收回你的物業地權

* 保障私有業權

* 保障小本經營業者,抗衡大財團壟斷

* 保存街坊互助文化

* 保護本土經濟及本土文化

* 保護街坊生活主導權

* 保育文物及地區特色

* 市區發展的可持續問題

… 約定你, 一起思考,一起創未來!