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《市區重建策略檢討》的假諮詢

前言

《市區重建策略檢討》聲稱做了很多公眾諮詢,但縱觀網頁上的資料,那些所謂的諮詢根本是假諮詢。

市區重建策略檢討督導委員會把5場「公眾論壇」和8場「專題討論」都整理成文字版本的討論摘要資料,但當中的文字紀述部份,卻問題多多。

明明有參與過這些論壇或專題討論的街坊都知道,基本上場場諮詢出席的人都大罵市建局和市區重建政策的種種問題,但縱觀那些文字紀錄,有太多不盡不實之處,憤怒的聲音和論點固然往往消失不見,大部份人質疑的論點亦經策略委員會的公關文字處理被嚴重淡化。

一些朋友花了些功夫找出這些文字紀述有問題的地方,放在網上,讓大家可看看這是一個如何的假諮詢。由於時間倉卒,所以我們只能夠把部份的「公眾論壇」和「專題討論」的影像和文字做了校對。

經各人的校對,發展局的《市區重建策略檢討》網頁的文字紀錄可歸納成以下問題:

一.不紀錄個別人士發言,只把所有人的說話抄成一碟作「摘要」,嚴重淡化了受影響街坊和關注團體的憤怒;將民憤掩飾成一種平和的、無可無不可的語氣;

二.扭曲了講者的本意;

三.完全地閹割了作者對政府在重建上錯誤的觀念和做法的憤怒和尖銳的指責;

四.文字紀錄沒紀錄下大量民間聲音的重點,把民間的意見消音;

五.把發言內容的次序顛倒--明明是先有局方意見再有民間的質疑,被顛倒為「有反對意見然後製造局方對一切反對意見有合理回應,並且局方的意見沒有再被質疑」的假像;

六. 把只有一組提及的意見稱作「不少與會者」的意見;

七.文字紀錄中稱一些民間意見是「頗為分歧」,只是有疑似局方人士表達的其他意見

其實,當市區重建策略檢討督導委員會也沒有做甚麼宣傳時,這個未來會對180多個未公佈重建區的居民的居住問題做成深遠影響的市區重建策略,究竟有多少人知道呢? 我們又如何可以讓這一個影響深遠的諮詢就這樣草草了事呢?

朋友校對的內容:

公共論壇:

公共論壇一: https://peopleurs.wordpress.com/2010/06/04/publicforum1

公共論壇二:  https://peopleurs.wordpress.com/2010/06/04/publicforum2

公共論壇三: https://peopleurs.wordpress.com/2010/06/04/publicforum3

專題討論:

專題討論二: https://peopleurs.wordpress.com/2010/06/04/discussion2/(摘要整理)

專題討論三 : https://peopleurs.wordpress.com/2010/06/04/discussion3

專題討論四 : https://peopleurs.wordpress.com/2010/06/04/discussion4

校對的資料來源(影音及文字檔) : http://www.ursreview.gov.hk/tch/public_engagement_details.html

[校對] 專題討論三 2009年6月27日

09627日 專題討論3:重建發展中的政府參與和私人參與

. 公眾簡報摘要

簡報二

文件沒寫出的重點發言部份

  • 如果用不盡的轉移地積比到新發展區這東西做不到,情願不要市區重建,因為對市區而言根本做不到改善生活。
  • 如果門檻降至八成,比如共有五戶,其中一戶不想,無論居民怎樣不願意,也要收樓。小業主財力有限,難以與大財團的律師興訟。
  • 強拍會底價成交,因為其他發展商亦不會與之競爭,因為拿了那業權也沒有用。

簡報四

影像紀錄變了912日公眾論壇3 立法會議員 梁家傑的發言,資料庫有誤,公眾根本無法看回講者的發言。

簡報五:

文件沒寫出的發言部份(消音)

有關民間主導,而非政府/財團主導的市區更新,很多人說香港地少人多,但紐約的人口密度比香港高都可以做到,所以香港實在也沒藉口說做不到。

一個永的社區,就是例如租戶、業主、商舖這些社區發展組織,他們最清楚自己需要甚麼。

有關「公眾簡報環節期間,有與會者舉出銅鑼灣希雲街…案例」的兩段:

文件沒寫出的JULIAN的發言部份(消音):

  • 「現實情況九成門檻己有很大問題,九成門檻立法原意是所謂阻止有業權不清、業主死亡、釘王或其他原因,而其他原因包括甚麼是沒有CLARIFY
  • 現有的條例,如果受影響的街坊想原區安置、樓換棲、舖換舖是沒法做到」
  • 「希望林鄭不要急把降低8成門檻放上發展事務委員會討論,但林鄭竟說先通過法例,28日內就再可以討論修訂」

「條例對小業主不公平」

次序顛倒及消音:

  • 當發展局羅志康指發展局羅志康指出土地審裁處在考慮有關申請時,最重要的因素是從樓齡及維修狀況考慮大廈是否有重建需要後,JULIAN立即質疑「希雲街項目是幾個月前才參與了復修計劃,復修完立即做收購,有重建需要的說法不成立」,這段質疑說話完全被消音,沒文字紀錄下來。

發展局羅志康指有關成交價是已經公開拍賣的發言之後,JULIAN再提出質疑,提出「20個案例多達18宗是底價成交,看不到有其他發展商和大地產商爭,而且當其中一發展商已取得過九成的業權,還有誰會和那過九成業權的發展商爭?」但文件中,發言次序竟是先是「20個案例多達18宗是底價成交」,然後才是發展局羅志康指有關成交價的發言,次序完全被顛倒過來,「看不到有其他發展商和大地產商爭,而且當其中一發展商已取得過九成的業權,還有誰會和那過九成業權的發展商爭?」的意見亦沒有被紀錄下來。

  • 「現有法例有太多漏洞,香港的法例要令小業主有多些選擇」是這段發言的最後結論部份,但這部份沒有了,反而羅志康其後還被JULIAN提出理據質疑的有關重建需要和成交價的發言成了文件紀錄的結語。

文件紀錄中次序顛倒的做法,是在把質疑完全消音或放弱,製造局方對一切反對意見有合理回應並且局方的意見沒有再被質疑的假像。

. 小組討論匯報摘要

小組討論1:

文件沒寫出的重點發言部份:

(3.市建局在重建發展的角色)

  • 有關駿發花園,匯報時明確指出現在不應只是去不停問將來如何市區重建做得更好,而是可參考20年前房協駿發花園的例子,不要令現在的市區重建比以前還差。
  • 過去3年,當關注組去信問市建局為何不照過往的做法,市建局的回覆都是很難做、很複雜、要研究,但當再追問市建局做了甚麼研究、去到甚麼階段,面對甚府困難,卻沒有答案。
  • 當時駿發花園的舖戶都可在原址的附近如上海街繼續經營,而且各行業如茶餐廳、藥材舖、五金行業等都可以,更可以經營至今。
  • 根本不論是房協或是私人發展的寶翠園都可做到原區樓換樓。

小組討論2:

文件沒寫出的重點發言部份

(1.市區更新過程中公私營參與的平衡 & 2.「大市場,小政府」原則)

私人參與應搞清楚私人是指街坊/社區人士抑或是發展商,兩者不可混為一談。

(4. 應否放寬強制拍賣業權的門檻)

  • 關於強拍,有人反對,有人有條件地贊成,現在條例漏洞,如高度限制,是首先應該解決。

小組討論3:

文件沒寫出的重點發言部份

(5. 樓齡高的樓宇的復修或重建問題)

  • 部份小業主不去維修較舊的物業,是因為擔心用了一筆錢,維修過後還是要賣給市建局,這是市區重建透明度的問題。

小組討論4:

文件沒寫出的重點發言部份:

(2.「大市場,小政府」原則)

  • 最重要是政府在重建要負一定責任,現在由市建局這個不明物體,又非政府部門又是公營機構做重建,影響很大,因為他沒有問責性,做錯了的事,你指責市建局,市建局也可以繼續做。
  • 所謂「市場」,必須尊重民間意見,而民間是指受影響的居民、舖戶,及他們的參與。
  • 即使地產商參與,也必須提供受影響居民足夠的選擇,想走亦可拿賠償,想留,業權參與、樓換棲、舖換舖亦可,而不是用法例迫走他們。

小組討論5:

文件沒寫出的重點發言部份:

(2.「大市場,小政府」原則)

政府在市區重建中的角色應更大,因為如城市規劃大綱中,有高度限制、地積比例限制等,舊契樓宇較寬鬆,政府對以上種種都有較多資料、詳盡。政府應儘快完成分區大綱草圖規劃,再去想是否或如何加快市區重建,例如灣仔其實不夠休憩的地方。

小組討論6:

英語,並無翻譯。

文件沒寫出的JULIAN的發言部份(消音):

小組討論匯報摘要,錄像見 整體討論及總結 的結尾

  • 與舊區街坊接觸,有收樓集團嚇舊樓街坊,快通過9成轉8成,現在不賣便將要底價賣,根本是給舊區居民選擇不足的問題。為杜絕法例漏洞,讓小市民及大眾也要可參與的fair game,令大家也可參與,小業主可補障權益,要留可留,可業權參與、樓換樓、舖換舖,其他要走可走,可有合理現金補償,現在根本沒有選擇。
  • 香港是缺乏規劃。日本有「日照權」的法例保障,即「建成新樓不可諫擋原有看見太陽」,及化成發展密度等參數保障,香港完全沒有這些法例保障小市民,令小市民沒有選擇。

從以上的每組討論可見,小組討論匯報摘要中的5點,每一點都出現文件沒寫出重點發言部份。

此外,還有以下兩項小組討論匯報摘要整體歸納上的重大問題:

. 有關 2 「大市場,小政府」原則

不少與會者均認同「大市場、小政府」原則。由於舊樓數目不斷增加,政府不能獨力處理每年500 幢新增的舊樓,香港需要市場力量以推動市區更新,否則更多責任及財務風險將落在納稅人身上。相比昔日土發公司的年代,現時有更多方法推動樓宇復修或更新,例如香港房屋協會(房協)轄下的「樓宇維修資助計劃」,公營部門要收購私人土地,必須有充分理據。法律方面,「強拍」條例亦為發展商提供渠道解決業權爭議。」

5組中文組中,只有其中1(3)有提出此意見,「不少與會者」的說法是誇大和不實。

而且2.「大市場,小政府」原則 這節沒記下很多重點:

政府的角色

政府在市區重建中的角色應更大,因為如城市規劃大綱中,有高度限制、地積比例限制等,舊契樓宇較寬鬆,政府對以上種種都有較多資料、詳盡。

  • 最重要是政府在重建要負一定責任,現在市建局沒有問責性,做錯了事,你指責,也可以繼續做。

關於市場

  • 所謂「市場」,必須尊重民間意見,而民間是指受影響的居民、舖戶,及他們的參與。
  • 即使地產商參與,也必須提供受影響居民足夠的選擇,想走亦可拿賠償,想留,業權參與、樓換棲、舖換舖亦可,而不是用法例迫走他們。

私人參與(或市場)應搞清楚是指街坊/社區人士抑或是發展商,兩者不可混為一談。

. 有關 4. 應否放寬強制拍賣業權的門檻

「參與討論人士對於放寬強制拍賣門檻意見頗為分歧一方面,有與會者認為應尊重樓宇中八、九成希望重建的業主的意願,解決現時收購上的困難(如業權不清),讓他們的單位有機會重建,改善他們的居住環境。有意見認為若擁有整棟大廈業權的大發展商隨時可以重建,而小業主因為「強拍」條例門檻太高而不能如願,便會對小業主不公平。亦有意見表示,既然收購價一般高於現樓價而私人重建的規模一般較細,小業主應有條件在原區購買另一單位。」

文件說頗為分歧,然而,其中「一方面」的意見,即上述所讀到的意見,5個中文小組中完全無人提及過,而有關的文件亦直接引述小組匯報後的沒表明身份的疑似官方觀察員所發表的言論(整體討論及總結 1個發言人士),文件中的註寫明: 1 觀察員為發展局及市建局代表,他們出席聆聽意見,並對某些事實及資料作出澄清或補充。他們的意見或言論並不會被納入為有效意見。」那麼,為何不是出自小組討論的疑似官方「補充」或「澄清」,竟可因其發言造成意見「頗為分歧」?這與文件中的註豈非自相矛盾?事實上,我聽完整場討論,5個中文的討論小組全數都表示不同意降低門檻,有關的文件歸納應是「接近一面倒意見反對降低8成門檻」。

[校對] 專題討論四 2009年7月4日

專題討論四

簡報三

淡化及消滅重點:

- 講者的說法:大家聽到市建局對外界稱的賠償多麼好聽,但實際的情況是怎樣?

從聖雅各福群會社工隊提供的資料,上面寫著有關「個案已轉介土地審裁署處理,先前的自置居所津貼、額外津貼建議,即告撤回的政策」,這些對年長或對法律常識不太高的業主來說,不嚇死都天天擔心到病。這些對重建區業主的嚴苛的行政法例,相信大眾也不會接受。

淡化了的文字:講者指(有關政策)對年長或對法津常識不太了解的業主太嚴苛。

淡化:

-講者的話: 市建局會發債40 億元,發債問題為何涉及安置賠償?市建局發了債,誰還利息?是主席拿出來嗎?發展局職員自己夾錢嗎?找重建區區民賣旗籌款嗎?以上這些都不會是。就唯有市建局繼續現時中央收購後招標拍賣才能償還利息。

淡化了的文字:講者從報章上得知市建局會發債40 億元,質疑只有繼續現時中央收購後招標拍賣才能償還利息。

消音及淡化:

講者的話: 講者展示一個道具--耳筒,問這十多年以來,講者十分肯定市建局知道業主和租客面對著甚麼的苦況,為甚麼十多年來仍一直都是戴著耳機跟大家說話。

為甚麼到今日來做這個檢討策略,有甚麼意思?因為根據發言內容的三個層次,分別是執行的層次、內部訂立的苛刻條例,及財務上發債的約束,講者不相信市區重建局會改善對居民的策略。這就正是呼應題目:「新瓶舊酒」而市建局就繼續發過豬頭。

-文字表達:講者總結指政府及市建局一直知道業主和租戶的慘況,但十多年來卻聽而不

聞。他不相信市建局會改變對受影響居民的策略。

簡報四

淡化例子:

講者的話:我們組織調查顯示沒有任何一個業主可在同區買回交通網絡及位置相若的七年樓齡單位,這是鐵一般的事實,即導致民怨沸騰天怨人怒

淡化了的文字紀錄:據其組織調查顯示,並無主在同區買回交通網絡及置相若的七年樓齡單位,導致民怨沸騰。

理據的消音:

講者的話:要由立法會成立獨立監察小組,為甚麼要設立監察的機關,因為沒有監察的機構是可以無法無天,(現時)就是你吵到拆天也可以沒有用。如果我入了市建局,我是無王管,我也可以為所欲為,應由立法會成立獨立的小組進行公開、公正、獨立的監察這些法定機構,令市民賠償、安置等受不合理或假話、慌話的對待也可得到處理。

文字紀錄:再由立法會成立獨立監察小組,作為小業主申訴的渠道

簡報五:

(粗字為被省去了以淡化的部份)

講者強烈反對市建局發債,認為發債會將市建局變成另一個「領匯」。這說話希望林鄭月娥可以看得到。

- (市建局)可以在指定時間出動《收回土地條例》,不需要收購了九成,八成、七成或六成,便可收回土地,所以是一個很大的權力。

- 由現時市區重建相關法例存在灰色地帶,很多東西沒寫進去,如現時的樓梯舖、報紙檔、後梯舖及其他社區空間等的權益,令醒目的街坊才可爭回應有的權益,其他不知道權益的搬走了,就會怪責關注組不早點告訴她,這些,發展局實在有責任把現時的資料公佈清楚。

完全沒提及的部份:

- 重建區想留的人要留,一直無論和市建局、發長局、地政署、規劃署怎樣傾也好,市建局都會說做不到樓換樓、舖換舖。由03年h15推行這理念,市建局、發展局一直的回信只說「有難度」、「研究中」。

重建區想走的街坊,也面對賠償不老實。

- 若然業主被扣掉賠償後不反抗,願意離去,市建局並公佈扣他也願意離開,不是我們的方式有錯。這說法是不恰當的,如利東街項目有一街坊被扣三分一,街坊說不走不行,因為兒子被人告,急需一筆錢救我的兒子。

-不是因為重建,天台屋也不用拆,為甚麼你不給他上樓。

- 很多人望著以往土發項目的賠償以為不太差,其實新的重建項目的補償金額很低,未來還有十百八十多個未公佈的重建區,過去兩個月便公佈了兩個項目,這是甚麼樣的狀況。

簡報六:

- 當市建局成立後,梁錦松曾經向市建局的高層說,我現在就給你這麼多錢,要是你們做不到,你弄至虧本,你就不要在市建局做。於是,市建局就惟有在4R中,透過重建賺錢去滿呎其餘3個R而不會虧本,當時樓市還要十分波動,所以他就是在原有補償政策下想一些很苛刻的政策來達到此目標。這樣其實是用了政治手腕,用

- 今天的市建局把反對聲音踢出諮詢機構,作為市建局最高層的行政總監,可以約了居民然後不見居民,作為觀塘項目總監,永遠是那種按指引按本子的說法,永遠說我的本子就是這樣、我的收購安置政策就是這樣。

-為甚麼當日市區重建策略說明要以人為本,其實是告訴你那些人是被你毀了家園,所以要小心做重建此事。

簡報七:

完全沒提及的內容:

- 從三藩市的經驗,社區主導可確保原區安置,先建後拆。

- 做得好的原區安置可令社區更多元化,更有生氣。

小組討論匯報摘要:

1 「樓換樓」與「舖換舖」的選擇權

完全沒提及的重點:

分組匯報一:

- 樓換樓舖換舖是應該的,因為重建根本搶走了人們的屋和舖,在搶了業權,在原區給回人一個地方是很應該的。

- 其中一條討論題目是:「作為納稅人,是否贊成樓換樓,舖換舖?」,第一組認為此問題根本沒關係,是在製造對立。現在最主要的問題是重建的利潤豐厚,而利潤都全去了發展商、市建局的口袋裡,只要市建局和發展商也不用完全不賺,只是賺少一些,樓換樓、舖換舖不會是問題,社會亦公平得多。

分組匯報二

- 市建局權力過大,業主有業權,發展權如何計回給他?

分組匯報四:

- 受影響的業主走和不走應該要有選擇,原區安置這政策應踏實去實踐。

分組匯報六:

把保存近似用途的論點消音:

原本講話內容:

就著舖換舖,亦應該要是同區及近似用途的商舖,才可做回本業。過去曾有一例子,一個原本賣輪胎的店舖,你要她搬到樓上舖。正如你叫店舖在國際金融中心數十層數的地方賣輪胎是沒可能的。

文字紀述:

有組別認為要保障受影響商戶,應為他們在同區或附近地區尋找大小相若

的店舖繼續營業。

2 現行補償模式(七年樓齡等值) 的可行性和持續性

消音/ 淡化

分組匯報四:

  • 原本講話內容:現行的做法有強奪業主業權成份,例如觀塘一業主,所賠的金額連在原區買一個同類型物業都不行,那收購價也不知道如何計算出來。業主就算願意自己貼錢,同區也找到一個位的機會也很微,再加上裝修費,損失實在很厲害很厲害。

文字的紀述:有與會者表示現行的補償基準(即七年樓齡等值) 不足以讓受影響人士在

區購買合適的單位繼續居住,加上裝修費,業主損失更大。

  • 原本講話內容:利東街項目,根據市建局公佈的消息,市建局收購的成本15.5 億,用超過60 億元招標價批了給信和加合和財團,利潤是40 億以上,賣樓高於某一個價,市建局有分紅有利益輸送。

文字的紀述:以利東街為例,有意見質疑有利益輸送。

完全沒提及:

- 市建局的權力不應這麼大,出的價錢,居民同意價錢可以收,居民不同意價錢,市建局亦不可強行要收。如果價錢是合理,民怨亦未至於那麼大。

分組匯報五

不準確/淡化

文字紀述: 有組別認為補償基準不應單以金錢衡量或補償受影響業主和租戶的損失,

也應考慮量化損失包括生活質素因重建、遷離原來社區所受的影響、承受的心理壓力和滋擾、營商及居住環境的改變等。

原本發言:有組別認為補償基準不應單以金錢衡量或補償受影響業主和租戶的損失,也應考慮不可量化的損失,包括生活質素因重建、遷離原來社區所受的影響、營商及居住環境的改變等,重建區街坊有很多心理壓力和滋擾,例如常擔心社工隊會登門造訪,要是不在家的話又會被指非自住單位而扣減賠償

沒有提及的郭份

  • 不論樓殼價或整體賠償都是不貼市的,在同區買不到市價的物業。

  • 市建局的執行手法也非常有問題,不顧及同受害者、居民、商舖的尊嚴,市建局抹黑他們做釘王,不顧他們住了這麼多年,根本本是欺壓草根的市民。
  • 市民產權須受保障,不可說重建便完全抹殺權益。

分組匯報六

- 覺得七年樓齡是虛擬的,因為同區根本沒有七年樓齡的樓

4 安置政策

完全沒提及的重點

分組匯報一

- 凍結登記後拖十數年,業主未賣,市建局遲早是業主,對租客需要有承諾,有責任。因租客已是最窮困的人。我本人已被業主迫走了,市建局有責任安排原區安置。

分組匯報五

  • 市建局常說沒人因為重建而要瞓街,但一個街坊在原有的社區生活了數十年,你把他安置到天水圍公屋,是如何改善他們的生活呢?所以公屋安置是十分重要。

- 重建是否真的有改善居民的生活質素呢?這存在很大的疑問。根本很多重建街坊連原有的生活質素都保障不到。

分組匯報六

- 講者表達的意思:市建局應保障凍結日已登記的租戶,作出合理的補償,因為他們可能在真正重建前一兩個月被迫搬走

在「安置政策」中全無提及,反而是在「出租和空置住宅物業業主相對自住業主的補償(3) 提了一句「而重建前一、兩個月搬走的租戶應受保護及得到補償。」但竟然連講者提及的「凍結日」這重點也完全被消音,完全不能反映講者的意見。

其他:

完全沒提的重點

分組匯報二

- 市建局應解釋清楚,不要誤導,因很多重建街坊都說市建局有誤導的情況。

- 以人為本是理念,不是恩惠,不是施捨。

- 建商場不是保存社區特式,要市價買就不是舖換舖。

- 市區重建應改善人的生活,而非惡化人的生活

分組匯報三

- 將小市民辛苦累積的民間資本變成發展商、市建局的資產,而且賠償機行是先收地,用刀架在你頸上再傾賠償,這是十分不公平。

- 市建局做的東西黑箱作業,他會說他是依內部指引去做,但內部指引是甚麼,她卻不會說。他現在根本就是做發展商的角色,代表政府去收樓、重建,賺到的錢就市建局、發展商去分,小市民沒法分沾,但所有社會成本卻要小市民去承擔,這是非常不公。

分組匯報四

- 受影響的業主走和不走應該要有選擇,

淡化

- 原本講話內容市建局的財政、帳目、買賣,必須公開透明。你向街坊說你虧損,你也要告訴大家你為甚麼會虧損,沒可能不公開透明。

文字記述:市建局應公開賬目

表達不出原意

分組匯報三

- 講者的說法:各區的居民可以自己主動提議重建,小市民認為有需要重建,就可向市建局要求一些資源去聘請建築師、規劃師、律師等專業人士一齊思考,再按住在重建區的居民的意願,而非市建局的意願去重建。這才是真正的由下而上。市建局不是要做發展商、地產商的角色,而是協助市民重建的角色,因為這是政府的責任,不能說剝奪原有的居民、店舖租戶、店舖業主的權益,把他們通通趕走,然後說甚麼以人為本,這根本是以錢為本。

文字紀述:居民、業主、租戶和商舖均應有權參與整個重建發展; 也可考慮向當

局自薦重建的機制。市建局應擔當協調促進者的角色,而非地產商的角色。

- 講者的說法:市建局必須公開他的帳目,不能如迪士尼般,賺了錢又不說,究竟有沒有賺錢亦不說,只不斷的說有機會會虧損,這是不行的。

文字紀述:市建局應公開賬目,應受監察

[校對] 公眾論壇三 2009年9月12日

公眾論壇3 (912)

公眾簡報

(2) 李志恒先生

沒有紀錄清楚的部份:

由於不同類型的業主(如自住、非自住,商業、住宅用)取得的補償額有異,建議市建局在公佈收購價時說明此收購價的計算方式

否則會推高附近的樓價,令受影響街坊更買不起同區單位(不但是同佢七年樓齡的單位,連更舊的唐樓單位也買不了)

應該重安置多於賠償

(4) 王一民女士

完全沒有提及的部份

政府聘用的測量師行所作的評估報告,不能翻印,不能攝影,理由是保護專利?評估居民的價值,顯示居民主人,居民連翻印自己的價值的權利都沒有,這是一個強盜的邏輯。

很多居民支持重建,但只是初步支持,但市建局激起民憤。

市建局的賠償低是一個事實,但李頌熹作為督導委員會成員向傳娸發表胡說八道的言論,他們當日早上發表了記者招待會,希望林鄭月娥能正視此問題。

(5)岑學敏先生

只提及部份/淡化了的部份

三藩市:重建局跟社區協會達成協議,社區協會不告重建局,重建局則於原區興建400個低收入人士單位,社區協會發展為「租客業主發展協會」,有權決定建築師的挑選、建築和財務安排、監工,而新樓房則由該協會擁有和管理。

沒有提及的部份

使得重建局和市政府官員明白,和非營利的社區組織合作,向低收入戶提供可負擔而得體的住宅的重要性。1984年,三藩市裡面幾個社區發展協會所得到的房屋資助額比重建局多,使得這些社區發展協會,能在市內提供不少低收入人士所能負擔的住宅。

(6) 梁家傑

被淡化的句子:
市區重建市區老了,在該區的居民的權利沒有被顧及。

因為現在政府沒有群眾基礎,雖然有諮詢,好像總結了大家的意見,但其實已經有腹稿、有定案。

公開討論評論人士

觀塘的重建發展,跟據明報(也是跟據測量師的資料),政府的公共用地佔重建區的66%,即200億,政府只賣地已能賺100億。

重建不是唯一的選擇,市建局不一定為地產商服務。他希望保留地區特色,所以政策要檢討。另一方面,七年樓齡、非唯一居所等條例也不太公平。另外,居民如果搬太遠的話會失去了社區網絡,其實連廣州也能做到「樓換樓、舖換舖」,業主的單位多大,市建局就賠償多大的單位,為什麼香港不可以?原本五六層的樓變為幾十層,不會沒有空間樓換樓。這樣大家不用爭論價錢,更好。此外,日本六本木的業主有參與的權利,因此市場的力量是很重要的,他提議可以放寬土地收回的比例為八成,以市場的力量改變現況。

沒有「樓換樓、舖換舖」的基礎,放寬土地收回的比例是危險的,九成門檻已令街坊很可憐,沒有這配套,只會令街坊更慘。除此以外,重建後只有能壟斷的大財團能經營,小本經營做不到。希望政府真正「以人為本」,不要有自己的腹稿,諮詢之後還是用自己的一套。

現在的樓價很貴,不是一般人能買得起的,特首也要工作37年可能在河內道買一個單位,事實上這麼豪宅是以內地人為目標,這便偏離了市建局應要提供香港人可負擔的樓宇的原則。另一方面,有一條公眾街道被包括在項目中,令發展商可用的樓面尺多了,賺多了四十億

業主應有賠償,重建區的地積比增加了,市建局以此賺錢,但同時又扣掉業主的賠償,以別人的錢來賺錢,而業主亦追不了新樓的價錢。

(12) 劉偉忠先生

沒有提及的部份

法例過了之後,市建局會面對市場競爭,要變得市場化,市場迫其進行檢討。

如果市建局不進行改變/反省,只會更加萎縮。

(13)

簡報8

觀塘街坊心聲(袁潤輝先生) 此段摘要基本上完整

只提及部份/淡化了的部份

講者認為《市區重建策略》已進行了多場諮詢,而觀塘區的居民也一一參加了諮詢、討論,表達了不少的意見與提出種種問題,但卻得不到當局的回應與答覆。講者代表街坊在此表示不滿與失望,并指出這無助解決重建的問題,希望當局能對居民的意見作出積極的回覆與跟進。

(14)

簡報9

活化灣仔舊區專責委員會的經驗分享(吳錦津先生)

此段摘要完整,個人覺得無補充

(15)

市建局收購時應保障租客(朱祝英女士)

者提出的三點意見

  1. 希望市建局縮短重建時收購物業的時間: 因為現時收購的時間過長,造成了在沒有《業主與租客條例》(200497日撤消)保障下,業主藉機調高租金,間接逼走無力負擔的租客,而使租客無法在收購中得到合理的賠償。然而,因為收購時間長,租客早已在收購中登記,至使業主的單位仍在登記中為出租單位,業主即使逼走租客,仍無法得到百分百的自置居所津貼。結果不論業主與租客皆無得益,得益只有市建局。

  2. 想要市建局「先收購後規劃」,「還是先規劃後收購」。

  3. 希望市建局加強對重建區租客的保障,如當重建落實了就應清楚登記租客身份資料,并加以保障賠償,避免業主因為物業賠償而逼走租客。市建局現行的做法形成了業主與租客的矛盾,造成了兩者的衝突,破壞兩者本身和諧融洽的關係。

(16)

簡報11

舊區與城市發展的抗爭(吳永順先生)

第二段的摘要在文句重組上部分扭曲了講者的本意(下文紅字是沒被收錄的講者原話)

地區特色、本土經濟、本土文化并不是一種如文人浪漫化的想像,而是當地社區居民小本經營的生活。例如露天市集既提供價廉物美的貨品,亦吸引遊客,更重要的是保障草根階層生計與民間智慧。在社會上有一種聲音指這些地方環境擠迫、欠缺公眾設施、衛生惡劣、交通擠塞、影響市容等問題,而這使得很多舊區街道被清拆重建并被搬入一些設計有如公廁一般的街市中。這使整個地區的生活空間出現了轉變,如重建搬遷的露天市集就由一個充滿活力的街市,變成了仿如公廁般封閉的空間狀態。而舊區街道特色在於城市的穿透性,由一點去到另一點可以有很多不同的方法,可行經很多人生活的地方,有多元化的生活空間,有各式各樣的大小商舖:大如大銀行、名牌店,小如樓梯底的士多、車房。這些就是地區特色、本土經濟、本土文化。

第三段的摘要完全地閹割了作者對政府在重建上錯誤的觀念和做法的指責。

講者指出現時對舊區的公共空間的說法是,舊區沒有公共空間,而且街道的環境擠迫、欠缺公眾設施、衛生惡劣、交通擠塞、發展欠效率及缺乏實用性,所以政府的做法是剷去舊有的建築街道,再安置一些公共空間。然而,在政府這種做法下,可以看到的是一些被所謂「保育」而留存下來的街道如花布街、紗布街、永安街及利東街等,都因被抽離原有的空間、文化、社區而失去活力、意義。其實舊區原有很多的公共空間,都是政府所忽略的,如平台、樓梯、樹下,都可讓街坊乘涼及消閒的公共空間而政府重建所安置的公共空間,反而未必能切合居民的需要。

講者指出這些重建的問題可歸結於以下幾點原因:

1.數字式規劃:重量不重質;

2.高密度高地價:以利為先

3.人車爭路、以車為本:以效率及易管理為先,將人趕離街道

4.平台式建築: 只有商場、無街道。

第四段

重建發展往往令公共空間私有化、商業化,甚至平台上的堡壘化,限制市民活動,由警衛管理,而且公共空間的設計完全不顧及附近居民等可能使用者的需要,變相不讓人使用公共空間,像中環中心和時代廣場等。而在這些新式的公共空間的行為,更會受到警衛的監察、甚至驅趕。

第二部分公開討論評論人士12 – 28

片段17 12~15

12 此段摘要完整,個人覺得無補

13 發言者除了前半段有關觀塘工業區發展的意見,後半段有關其質疑政府的「以人為本」的重建目標,卻未能在重建中顧及不同地區的多層次文化,宗教等生活底蘊,以致成為推土式的重建。\

14 跟據現在的簡報,現在香港很多東西正在消失,能給予小本經營者的機會一直消失,市場正在消失為了商場發展;為了奢侈品的發展,可負擔性逐漸消失,這是否我們想要的香港的未來。

在英美,他們跟從(Business Improvement District)的例子,如果我們跟從此策略,重建會是最後的選擇,而應該進行活化,改善當地居民的生活,以及社區關係,而不是從狹窄的角度去看待重建。

15 講者基本的語調是覺得賠償可以解決問題,而賠償應有合理的要求,不然就是浪費納稅人的金錢。

片段18 16~18

16 指市建局權力過大,而且缺乏有效的監管

17 指責市建局在重建上以錢為本,不顧及居民安居樂業的小小要求。又詢問現場觀塘居民有關市建局曾暗地許諾只要居民支持最大的重建地積比率的方案便可以得到最多的賠償,以謀取重建的利益一事。并指出在不同地區都有些情況出現。

此外,又指市建局只談重建賠償而沒有其他的選擇給居民,忽視市民真正的訴求。

18 現時7年樓齡的賠償準則不足,業主得到的賠償根本不足以在同區買回7年樓詩的樓。因為市建局賠的是實用面積,而市面買樓用的是建築面積。此外,非唯一居所以水電評定,也十分不合理。

(18) 19~23

19 社會對重建實況有所誤解,往往認為重建區居民在重建中待到了好處,而不明白重建區居民只是拿回應有的合理賠償就已十分困難,并受到種種困擾。而市建局在重建工作上往往對外往往只著力描繪重建的美好、自身工作的努力與辛勞,還宣稱重建工作是虧損的,這使得社會不知真相的大眾重建是當地居民與市建局與政府「分身家」,進而受當局的誤導覺得不肯搬走的居民是貪心而加以敵視。然而實際上,市建局由政府撥款而來的100億公帑至今沒有損失分毫,可見市建局的重建工作根本上是有盈餘的。此外,政府更在重建工作上為市建局提兵免補地價的優惠,而市建局在得到政府撥款與種種優惠政策後,卻沒有公平、市場化地給予重建區居民合理的賠償,這才是分政府的「身家」、香港市民的「身家」。

原文在 7 其他一段有以下一句「有指市建局控制其社工隊的行動,令其協助居民時舉步為艱」。講者的原句是「……市建局又不是和諧緊所有重建區的社工嗎?市建局名為有一隊社工隊,實際上每一個地區都係控制緊d社工…….

20 此段摘要完整,個人覺得無補充

22 發言人士認為現時法例定明的賠償是足夠的,反而是市建局在執行時業主未能真正得到足夠的賠償。他建議區議員應為居民向市建局追討足夠的賠償。

[校對] 公眾論壇二 2009年7月18日

公眾論壇二 2009年7月18日

簡報七

文件沒寫出的發言部份

灣仔街市

黃秀屏女士指在灣仔街市拆卸期間,區內有街坊要求有關當局停工並請專業人士入內碪探,但遭當局以地盤危險為由拒絕。然而,拆卸工程仍然進行,黃女士質疑既然地盤危險,為何當局仍讓工人開工,為何地盤危險之說法只適用於專業人士及工程師身上,對工人卻不然?

關於街坊要求政府向發展商買回街市,討論摘要只寫由於費用太高、及要履行前土發公司與發展商所簽訂之合約,所以無法實行街坊方案。然而,黃女士指,發展商及市建局進行地方重建後,從經重建生產之建築面積中賺取了很多,但所賺取的都未有向公眾交代;但在街坊反對發展計劃的時候,市建局卻以費用昂貴為由推塘街坊。

和昌大押

由於保育,和昌大押的地積發展被轉移至隔壁大廈,但在地積發展權轉移的過程中,市建局在與發展商簽定關於和昌大押的使用協議上,有否簽定任何關於公共空間的使用條件?市民根本沒有渠道得知關於市建局與發展商所簽之契約及條款。為何文件不可公開?為何當局不提供渠道讓市民知道政府與發展商所簽定之任何協議?

此外,保育後的和昌大押消貴昂貴,非一般灣仔區居民可消費得起,此舉令區內居民無法再使用被保育的建築物,以其中的文物由於被展示於私人空間內,不在餐廳消費之人士便欣賞不到。

黃女士亦問到,在一個活化地區內,究竟有多少部份可供市民參與?地區內的社區特色、文化又應該如何計算?

分組滙報

第一組表示保育應為發展的其一重點。發展與保育沒有沖突,發展的定義不是局限於清拆建築物並新建另一些建築物。

第五組對政府的咨詢方向批評被消音

雖然政府有象徵式徵詢公眾意見,但是由上而下的機制不變,

在做決策的時候只向公眾提出某幾個選擇,但可能這些選擇都不切合公眾的需要。

另一方面,公眾可能提出了一些意見,但政府不採納的時候通常只跟公眾交代當局做不到,但不做或做不到的原因往往欠缺交代。

第五組亦提出政府的保育計劃應依照「社區影響評估」而制定。完成評估後,當局亦應為社區設立機制或討論平台,讓評估的內容能得到公眾的充分討論。

[校對] 公眾論壇一 : 09年5月30日

市建局530日公眾論壇

第一段:

沒有特別疏漏記述。

1) 第四位與會者所說的有本身已進行復修,卻因為後來公佈為重建區而致使不能復修,劃為重建區業主不願復修,沒有劃為重建區業主則主動進行復修,甚至進行其他用途。Regenerate一個地方應用甚麼機制。要讓發展變得可持續應盡量讓業主自行進行樓宇復修,而政府可以作為鼓勵和支持的角色。

第二段:

1) 市區重建根本不能讓人們享受重建帶給居民的成果。

2) 地鋪租戶沒有其他選擇,最終只能選擇金錢賠償,而所得賠償有限,最後遇到重建後,同區新租鋪位不但間隔大不如前,生意也大跌七成。其經營的項目有很多,例如手作、鐘錶、鎖匙、工程、五金等。從前能夠休息、現在不能休息之餘更不夠錢交租和養家。即使業主,但因為無「鋪換鋪」的政策,只得金錢賠償,在大角咀單是重新租鋪裝修都已經用光賠償金。希望重建多顧及其將來生計有否改善,能否提供更多選擇。另外市建局沒有職員幫助選擇和租鋪,而他們新租鋪位是之前租金的三四倍,導致經營困難甚至結束營業。

有說公屋安置是德政,但卻有樓上的租客因重建遷出後因為支援不足,新搬進公屋不夠兩個月就在家中過身。原因是未能習慣之餘,更失去以往舊樓的鄰里網絡的支援。其實在重建區不用建豪宅或富貴樓,只需建一些樓宇可以顧及同區居民,尤其長者和新移民,可以住在原區,使社區網絡不致中斷和瓦解。

3) 重建後市建局只與大發展商合作,建大型商場,卻對小商戶趕盡殺絕,致使將來想租鋪自行做生意的人都失去創業可能。

另外所有估價只以市建為準,業主無法議價之餘,市建更霸道地只相信自己的測量師,接受較低的價值收購,最終導致市建局盈利達44億,明顯是賺小業主小商戶的金錢。

4) 認為應該整個區地進行社區更新,應四個R一齊進行,如觀塘區,她認為可以有些重建、有些保育、有些更新 (和原文超簡短的講法有點不同)

第二點是商戶和業主如何在重建中得享成果。例如觀塘區,假設在樓宇拆卸重建的過程中,其他區如何協調,讓業主或租戶可選澤第一期。(有點難明,似乎紀錄中也少提及過)

5) 有商戶投訴,市建局竟將一些樓宇興建完成時就已開業的地鋪 (乃路臣街,樓宇已有48年歷史) 評為非商樓宇,指該商戶所處之樓宇為住宅樓宇,只願意以住宅樓宇的補償賠給地鋪租戶。(紀錄完全沒提)

第三段:

  1. Long term value for the community and city, not just short term gain; not on economic gain, but more importantly on social gain; not site specific, but more area-base; more on region rehabilitation but not renewal; giving choice to people, rather than forced relocation which makes people can’t get their shops or flats in that area;

Not just focusing on physical fabric alone, but actually to regenerate the neighbourhood or social network, keeping them intact; redevelopment only comes as the last resort as well as when it is very necessary, not the first thing to be done; and should be done buildings by buildings, but not like blanket of so many hectares of rebuilding.

SWOT analysis; difference between URA and private developers

  1. Scope and scale of redevelopment: small and modest intervention (individual-building instead of blocks) helps keeping social network intact;
  1. The information provided by URA is totally not enough for the public to know more. It has never mentioned or answered questions like ‘the objectives of urban renewal (given a low population growth)’ or ‘what are the details of urban decays in our city and even what is urban decay’; URA should release these information to the public, can put it in a map, etc, in order to let the public see the renewal is working or not. Should published the 250 target / objectified areas in HK to let the public know.

Should answer clearly that, why URA is needed to intervene? Why the private sector is not working? Even the information of which district or area has been resolved by private sectors already. Why they have been done before the URA have done anything. What are the failures of government’s renewal strategies? What does it want to change?

He also thought that URA is bribing the public. They have taken away the responsibilities for the public to maintain their property.

Finally he stressed that more information should be provided to allow more proper feedback from the public in the future. Otherwise the upcoming consultations or public forums would be meaningless as the questions from the public will be the same. He added, ‘Don’t add silly open-ended questions!’

第四段:

1) 市建局上台時,首五年業務綱領寫明先處理土發違留下來的25個項目,但現在等了多年仍未有公佈,又不敢進行維修,生活狀況差劣之餘,也陷入了搬與不搬的進退兩難境地。

應做好樓宇評估,好的樓修葺得舒服,不能再維修的樓應該清拆。

另外,早在2001年已制訂出來的策略卻一直以來未被好好執行。現在即使再諮詢修改,制訂更新方案,然而若不切實執行,應然沒用。

其實《策略》並非無憲政地位 (官方檔案沒提這一點) ,市區重建條例第21條,清楚說明市建局在進行重建的時候,必須依照市區重建策略所訂明的原則進行市區重建。這是有法定權力的,市建局卻無人執行、監管、有街坊告狀也無人處理,且因財力不足往往於官司失利。

提到有<民間綠皮書> (h15製作) 作資訊參考並供街坊閱讀,報告也完全沒有提及。

2) 一南亞裔人士發言,不大清楚,但有提及一區已經歷25年但仍然改進重建方案。還有關於open space的界定問題,類似是認為對窮人不公。

3) (應該是潭小瑩) 為市建局不公佈重建項目護航,認為不公佈 (保密) 就是為了預防土發當年公佈25個重建項目所帶來的後果;另外也預防有人知道重建後炒賣該區 物業或將租客趕走。

不過點出了重點:就是凍結日出現的原因,她清清楚楚說明凍結日是為了預防有業主將租客迫遷。(很明 顯,凍結日同公佈重建是有連結關係,不容抵賴)

提到為何不可以(phase one)用來做rehousing (觀塘),解釋說因當地居民要求一次過收購,不要分階段,所以難以做phase one收購,第二階段買入。已有超過9成業主賣樓,並正在買樓。

第五段:

2) 說到賠償及安置問題,desmond認為重視的不應該是rehousing policy,而是housing policy。市區重建或更新不應該與房屋政策或社區規劃分割。(這點在URA文件上的其他有提及,但卻沒有這一個重要的statement)

3) (Though what he said is quite cynical, as he said, but that’s true) URA should have been scraped, because actually there are policies there already, housing policies and so on. Talking about points in that document is actually not an issue, because what they were talking of was ‘how we can make the city better’.. The discussion should start from the basic, otherwise it’s just wasting time and nothing will be done or going to be changed.

第六段:(截至10分鐘)

1) He thought that the support from the government for the people to upkeep their apartments, or the subsidization for the people to leave a badly-kept apartment should be a social welfare policy, and it is not a reason for urban renewal.

He also requested again the URA to show their principles for urban renewal, or for the definition of old buildings that needs to be renewed, coz 30 years should not be the principles.

2) 就香港的人口增長狀況,質疑不斷興建高樓大廈是否有此需要。更應為某些項目私人發展商比市建局做得更好。在h19的項目中曾有私人業主將舊唐樓修復,市建局卻要求將其清拆,根本沒有改善社區環境。

也重申重建和規劃不能分割。因為市建局所謂「自負盈虧」的經營模式讓低密度住宅變成高密度。應從需不需要這個機構作為基礎重新討論,因為市建局所有的討論都建立於「他們會繼續存在」這個基礎下展開的,其實是變相增加權力,讓重建規模增大。

3) 如果市建局改為協助並活化重建,然後由發展商發展,這樣接下來200多個項目的賠償根本不成問題,透明度也可以增加。(市建局雖有提及以上所說,但並非以一個整合的意見寫出,只見零散於報告角落,因此照錄)

[摘要及整理] 專題討論 2 2009年7月18日

公眾簡報摘要

簡報一

黃鍚泉先生 002 (數字代表影片編號)

l          原置回遷 (尺換尺)

l          遷離越遠, 賠償越大

l          現金補償

l          反對發展商壟斷市區重建, 趕走小商鋪

岑生 003

l          民間參與, 社區主導

l          當局要放權給民眾及社區

l          有5步驟, 先要解決的是資訊發放

l          反對由上以下

l          規劃權由社區主導, 以人為本

l          政府只是扶助

l          同一地盤分階段進行重建

l          原區安置

l          建公共房屋安置中、低收入住戶

l          可建多元化的用途 如: 給藝術家的小型公寓

l          推動低收入住宅

l          社區為本倡導式規劃

l          4大啓示:

n          放棄推土式重建, 復修為主

n          可持續發展

n          城市劃民主化, 改革城規會, 提名需立法會同意, 較大爭議的方案需要由立法會通過, 更加重大的方案在選舉時以公投方式表決

n          政府以協調方式, 協調社區及商界, 達至社區主導

溫樂心女士 004

  • 依據親戚的案例, 擁有4個出租物業, 每個單位內間有三個套房.  每間套房的成本需要8-9萬, 而根據ura的賠償, 每個單位只會賠8萬7千多元
  • Ura的津貼根本不能補償損失
  • 出租單位的賠償不應以一般物業津貼方式來計算
  • 根據官方講法, 計算賠償時, 每一個個案可以依據「個別情況」作出考慮, 如何介定什麼才是個別情況?  什麼的証明文件才能成為「個別情況」呢?  Ura 又會按什麼的標準來處理這些個別情況呢?
  • 在業主沒法與ura達成協議下, 進行強制收樓的做法十分不文明及令人反感.
  • Ura 應該有更多的補償方法給人們選擇, 更民主
  • 現金賠償, 樓換樓
  • 平等方式協議

林生 005

l          政府/市建局權力過大

l          市建局的賠償有別於私人發展商, 賠償太低

l          市建局需收購滿八成才可動用土收

l          賠償過程沒商量, 對街坊不公平

l          賠償不應有額外扣減

l          應該進行小政府, 大市場

l          市建局不做收購

林國春 006 (間稱林2)

l          重建需要全面性(holistic)

l          發展局需要監察

l          反對收購當中, 大部份是出租業主, 問題在於出租收購的賠償扣減

l          現時補償不足以購回原區單位

l          鋪價應高過樓上住宅

l          高層應多過低層

l          3個物業應多過一個物業

l          3個建議:

n          除7年呎價之外, 補償應參考私人市場

n          賠償要一視同仁

n          一口價, 市場價, 公開透明, 平等機會

鄭麗琼女士 007

l          <<土發>> 比土匪還要差, 強搶民產!

l          補償及安置也十分不公平

l          市民資本賤賣給土發之後, 土地卻交給了大財團發展,

l          市建局在中西區做的重建當中, 新單位價錢太高, 一般市民不能負擔

l          補償不足以買回七年樓齡的單位, 亦不能作原區回遷

l          租客在未獲得應有賠償之前, 已給業主趕走 (04年租務條例), 租客沒有保障

l          重建之後, 獲得的公共休憩空間太少 (例: 中環中心)

許瑞萍女士008

  • 西灣河例子, 項目包括一座住宅, 及一座相連的工業大廈.
  • 住宅單位每呎賠5千元, 工業大廈每呎只賠5百元
  • 市建局既然會將整個項目發展成住宅, 為何工業大廈的出價那麼差?
  • 賠償只計算實用面積
  • 本港工業造成打擊
  • 舊區重建為誰而做?
  • 要求七年樓齡, 同區安置, 應同樣適用於工業單位
  • 房協重建只為分紅, 謀取暴利
  • 要求就這個案盡快作出指引及撿討, 還回公道
  • 11年內, 原地踏步, 沒有檢討
  • 要求物業不給房協發展, 開放給市場作公平競爭

王一民女士 009

  • 觀塘為經驗, 市建局出價時「樓殼價」太低
  • 部份人的自置居所津貼被扣除
  • 沒有將項目數據公開
  • 在財務不可行的情況之下, 應該擱置項目
  • 市建局的角色要改變, 改為代政府收購地皮, 一年之後給政府作拍賣, 由市場決定地皮的市值, 以及未來高空發展權的潛力
  • 市建局應該尊重私有產權, 以樓換樓, 鋪換鋪方式賠償的其中一種, 並加入業權參與
  • 市建局需要受更好的制度所監管, 不能再以半官方形式運作
  • 發展局或立法會成立具有公信力的監管機構監察市建局運作
  • 市建局不單只引起的賠償問題, 還將所造成的貧窮問題轉介給公眾來承

冼惠芳女士 010

  • 為何在人口凍結日時不同時進行社會影響評估 (例: 新山道)
  • 為何市建局沒有好好向街坊說明頭兩個月諮詢期的重要性?  為何協助他們的人會告訴他們這兩個月什麼都不用理會呢?
  • 社會影響評估必需做好把關的角色, 收集街坊對重建的影響, 發揮保障街坊的功能.
  • 當中應包括: 住屋意願, 住屋需要, 地區經濟特點,
  • 現在市建局把所有舒緩措施也交給重建社工隊負責提供, 不過, 社工隊實在無法照顧街坊的住屋意願, 因為他們不是全能的.

公開討論

011

吳錦津 (灣仔區議員)

  • 不論是私人重建還是市建局的重建, 市民也會希望能夠改善環境.
  • 每一個業權也是獨立的, 重建收購時, 用作出租的單位與只住的收購差額不應太大., 如果因為單位出租而大幅扣減補賠是很不公平
  • 因為取消了租務條例的管制, 所以造成了矛盾, 在重建時, 業主會有更大的由因將租戶趕走, 這個情況實在不公道.
  • 為了讓居民可以回遷在原地, 以維持社區網絡及懷緬地方, 可否提供多一個補償選擇, 做到樓換樓、鋪換鋪?
  • 釋放市場的力量.  私人重建方面, 支持將強制性拍賣門檻降低八成..  因為「釘王」會阻礙發展.  由私人市場做重建也會比市建局做得更加快, 對改善社區有更大的幫助

無名男仕 (自稱區議員) (簡稱A)

  • 市建局被政府要求一定要賺錢, 這是重要問題所在.
  • 市建局一定要將帳目公開
  • 經濟主導的方式做市區重建是十分值得相確, 會破壞社區特色, 社區網絡, 人民人情及許多的無形價值, 檢討必需探入研究這個情況.
  • 不應將整區拆滅, 可以用活化, 復修, 以保持特性和樣貌的情況下做小區重建
  • 重建一定要讓小業主參與, 共同策劃小區的發展權
  • 諮詢會讓公眾人仕發言的時間太短
  • 市建局的經濟發展週期太長, 往往用超過十年的時間, 會產生許多問題

012

杜女士 (深水.埗街坊)

  • 土發未期年代, 將25個重建項目凍結了, 但是街坊仍然對重建有合理的期望, 他們面對樓宇老化的情況, 不知該不該進行維修.  租客又期望盡快上樓.
  • 市建局作為接替土發的機構, 應該盡快完成土發的25毎項目, 不要讓居民一定再等
  • 播放了深水埗長者, 對重建的心聲, 以南音方式表達, 內容如下 (只能理解部份內容):
    • 拆樓的決定已做了四年, 卻沒有行動
    • 長者年時已高, 身體狀況不能再上落沒有電梯的舊樓
    • 樓宇老化, 導致滲水問題時常出現
    • 希望不要再等,長期的等候, 造成擔心及心理困擾, 驚慌
    • 市建局需要承土發的責任

曾太 (觀塘重建區業主)

  • 觀塘重建已經討論了二十年
  • 重建局的收購價低於同區大約樓齡的私人收購價
  • 質疑市建局能否對物業價格提出準確的測量值, 應該將測量的系數公開
  • 重建應以人為本, 達至社會繁榮及穩定

013

Katty Law 羅雅寧 (中西區街坊)

  • 並非重建區內的街坊, 但住在重建區的週邊(h18, h19)
  • 土發由宣佈重建到今天, 已經長達12, 一直沒發生
  • 由於重建項目的週邊已有大型私人項目啓動(30-40層高), 市建局卻為了賺錢, 而將樓宇密度一再提高, 違反市建局改善生活質素的大原則.
  • 市建局在進行重建時, 一定要顧及環境
  • 應該容許業主自行復修物業
  • 市建局以超低價收購物業, 情況尤如搶劫

王叔 (由岑生代替讀出意見)

  • 市建局以美化城市, 改善居住條件之名, 將別人的私人物業, 化作市建局自己的私產
  • 私人樓宇買賣, 是以建築面積計算, 市建局卻以實用面積提出收購, 將牆身, 走廊、通道及樓梯一一不作計算之內.
  • 私人買賣是以交吉日來支付全數, 市建局在交吉時卻扣起了全數賠償的48%.

先生 (無名) (簡稱B)

  • 擁有四個物業, 市建局只為每個物業支付了四份之一的市值補償, 其餘的都被扣減了.  就是第一個賠了100%, 第二個只賠了50%, 第三個及之後的都沒有任何賠償.
  • 這種賠償方法簡直是等同搶劫
  • 之後更加將賺得的錢來分花紅

簫志雄 (灣仔區議員)

  • 私人重建強制拍賣的九成門檻過高, 阻礙樓宇清柝, 應降低為八成
  • 市建局現行的現金賠償根本不足以買回同區同一質素的樓宇
  • 讚成樓換樓
  • 市建局聲稱收樓來改善居民質素, 這個其實是大話, 居民的生活只有比以前還要差
  • 唯一最好的做法就是什麼都不改, (居民)住得好的話就不應重建

014

許一琛 Eric Hui (西灣河工業區 – 協成工業大廈業主委員會主席)

  • 對房協十分不滿, 一方面房協不斷推卸, 指他們只是代表市建局談判, 另一方面, 他們不斷宣稱賠償的價格只會依沙士時的市值作為參考
  • 工業大廈在邊的一座相連唐樓, 在拆卸時導致工業大廈出現滲水情況, 現在卻要大廈街坊主動提出証據証明滲水是因為拆樓所引致

MARY (尖沙咀街坊)

  • 借著李華明在場, 希望提出批評立法會議員及政黨對大形市區重建項目不聞不問
  • 多次向涂謹申作出書面提問及電話、傳真及電郵查詢, 表達對市建局在河內道重建項目的意見, 他從來沒有回應我, 那怕那個回應只需兩分鐘.
  • 市建局的責任是要改善香港人的生活, 尖沙咀項目重建後, 得到的只有一座購物商場、一間365個房間的酒店、及365間收取月租6萬元的名貴單位, 不能讓一般大眾負擔
  • 該項目同時將整整一條的街道 – 康和里, 完全消滅., 市建局宣稱會還回1200 平方米的公共空間, 不過那個地方現在實在更像一間電影院, 全部設在梯級上, 共有四個接近密閉的空間 (pantry), 每排有四個座位, 所有風受到阻擋, 上面由帆布蓋頂.  這個設計完全不符合公共空間的定義.
  • 這些決定從來沒向我或街坊作出諮詢
  • 這些情況將會在其他的地方重演, 例如灣仔的利東街, 街身的長度是康和里的五倍
  • 將公共空間列入重建範圍, 只會幫助提高重建的密度及地積比.
  • 另外廈門街的梯級也會因重建而被拆滅
  • 希望立法會議員能發揮監察功能, 為重建街坊把關, 保障當區居民的權益, 確保市建局能真正做到成立時所設計的功能, 當中包括改善香港人生活質素, 而不是服務其他外國人, 及內地投資者等等
  • 他們應建可負擔的單位

阿均 (新界居民)

  • 許多重建項目當中, 公共空間會被私有化
  • 有議員提到重建會帶來發展, 不過一般發展落成之後, 規模會較之前大很多 (如6層變30層), 實在沒有免費午餐
  • 假若將一整個區作重建的話, 會遇到很大問題, 賠償計法也會十分複雜
  • 香港已經過渡發展, 實在背離了健康的可持續發展
  • 如果不重建的話, 能否做保育呢?  可惜市建局的保育做得只有富裕人才可享用 (例如: 灣仔和昌大押).
  • 不論重建或保育也好, 成果應該用作回饋社區.

015

岑學敏

  • 回應之前由羅志光的市區重建外國研究報告或官方小冊子為市區重建策略檢討而提出的一系列意見/問題, 當中包括 “業權參與是否真的可行?”,或 “業主能否承擔相關風險?”, 亦有提出 “香港的發展密度已十分高, 局方已經沒有額外的空間用作獎勵” – 這些都是假問題.  關於風險的問題, 應該直接由業主自行判斷, 在得知責任所在的情況下, 是否願意參與其中.  關於額外獎的說法, 許多舊區的樓宇原本的密度是頗低的 (如6-8層), 所以是應該依原本的密度來計算獎勵才正確, 而不是先將建築高度設在40層高, 然後借此推說已經沒有獎勵空間.  當局是沒有決心做業決參與的.

鄭麗琼 (之前曾經發言, 重覆的意見不作記錄)

  • 現時重建項目的租戶當被安排上公屋時, 新居所也離開原區十分遠, 這是對居民十分不方便.  這個亦造成了貧富懸殊的問題, 因為許多重建後的新項目都是一般人負擔及消費不起的.
  • 賠償不足亦另許多業主不能在原區居住, 需要越搬越遠, 這個亦是一個規劃上需要考慮的, 做到同一區內, 不論貧富, 也適合居住.
  • 在重建之中 (例: 現時的新紀元廣場), 許多街道也被消滅了, 換來的所謂「公共空間」就成為了租給連鎖咖啡店的露天茶座.  這個地方應該能讓普羅大眾乘涼, 而不用來賺錢的, 管理上亦帶問題.
  • 重建後的樓宇規模過大, 亦對週邊環境造成負面影響.
  • 出來的只有豪宅化, 石屎森林

王生 (為方便記錄, 也同時稱為「2」)

  • 社區裡對重建的聲音實在太散亂 (例: 海壇街)
  • 不讚成減少發展的說法, 覺得私人重建是受到收購了九成業權才可拍賣的限制所影響及阻礙
  • 讚成私人強制拍賣門檻降至八成
  • 有別於私人收購商, 由於市建局擁有土收權, 所以在收購時不用花創意

016

黃錫泉先生(之前曾經發言, 重覆的意見不作記錄)

  • 賠償應定於在發佈重建前三個月做的市場物業平均價格作為計算
  • 如果重建項目財務上不可行, 可以不做, 讓市場做
  • 市建局現在只是做土地經紀, 不合乎公眾期望
  • 角色改為督促舊樓業主重建, 如果業主沒能力, 便賣給私人發展商負責.
  • 另外亦可將要重建的地直接交給市場, 以「圈地」和「鈎地」方式認投作收購及重建, 賺取了的錢根據業權的份數來攤分

先生 (無名) (簡稱C)

  • URA 的四大標當中, 「重建」應放在最後才運用.  應該先以活化方式改善環境.
  • 現在的重建都是由大發展商主導, 劫貧濟富
  • 低價收購, 造成貧窮人仕離開原區, 不能再負擔起回遷
  • 市建局對「租用業主」的賠償不合理和不公平, 對業權沒有保障
  • 收購需要盡快做, 應該在宣佈收購的三個月至半年內做好.

女士 (海壇街 222號業主的母親) (簡稱D女士)

  • 被市建局認定她的單位為非自住物業, 所以賠償被扣滅了, 她對此表示強烈不滿, 街坊可以証明她的確在此居住
  • 樓換樓 (接受7年樓齡, 同等呎數的單位作補償)
  • 對待所有業主, 賠償也應該公平公正

男士 (深水埗海壇街) (簡稱E)

  • 法律問題:
    • 1.  違反基本法 (105條), 沒有提出合理的賠償.
    • 2.  收取自住單位的物業, 亦可能違反人權法
  • 建議大家以集團訴訟方式解決, 並提出司法覆核.  重建的程序是越權.
  • 建議申請法律援助來協助訴訟
  • 他以經在積極考慮這個做法, 並已經向一些人提出請求協助

杜女士(之前曾經發言, 重覆的意見不作記錄)

  • 播放由一位「非唯一居所」苦主 (簡稱F女士) 所演奏的歌, 內容如下 (由於音質不佳, 只能理解部份內容):
    • 扣減一半津貼金是「屈人」, 不公平的
    • 審查資產是侮辱人的做法
    • 局方不斷要求居民提交資料, 証明自己的身份等等, 對居民來說很不公道及困擾
    • 就算是覆核及上訴等的程序, 也是由市建局的人來處理, 沒有中立性, 不可信, 所以沒有幫助
    • 「非唯一居所」的賠償方法, 根本沒有法律依據

王一民女士 (觀塘街坊) (之前曾經發言, 重覆的意見不作記錄)

  • 遭遇市建局的不合理待遇, 街坊投訴無門
  • 心理大受打擊
  • 建議提出司法覆核, 她亦會協助
  • 沒有給予天台屋物業業主妥善補償
  • 市建局向拿不到合理補償的街坊提出建議, 叫他們去拿綜緩及公屋, 怎能拿去別人的私有財產, 然後建議他們拿公共資源呢?
  • 市建局強搶資產

先生 (不知名) (簡稱G)

  • 物業, 不論是自住或是投資的, 也應獲得平等對待
  • 市建局要做到真的以人為本, 真的改善市民生活質素
  • 市建局雖然要自付盈虧, 但不代表他需要賺取盈利
  • 政府收來的土地, 應該盡快發展
  • 現時的重建方式時剝削市民的利益, 拿走他們應得的收入, 同時間, 將利益轉送給私人公司裡.
  • 市建局不應出花紅

吳錦津  (之前曾經發言, 重覆的意見不作記錄)

  • 原置回遷, 同等呎數, 重建期間, 鋪租的損失亦會補償 (樓換樓, 鋪換鋪)
  • 由於發展商已經賺了高空發展權, 所以這樣的賠償是合理的

018

羅雅寧Katty Law

  • 市建局被獲準發行債務, 他現在還需要向債主負責.  這樣的話是否意未著他依然會照同樣的模式運作, 同樣的向著賺取利益方式運作呢?  她希李華明能夠決定個問題.
  • 當我們正在檢討市區重建的策略時, 他不旦在發債, 還不斷進行新項目, 這個是有問題的. 她質疑政府是否真的有心進行檢討.

劉生

  • 市建局發債是嚴重的危機
  • 債券的評級是由外國公司來做的, 香港人不能控制, 這個未來遇到金融危機時, 可能為香港帶來貨幣危機

先生 (不知名) (簡稱H)

  • 市建局隨時修改做措施, 沒有監察
  • 買了物業父親, 雖然父親在該單位臥病在床, 卻被市建局說成是空置單位, 用作非自住用途, 將補償扣滅
  • 投訴無門
  • 市建局認為業主收不到信件, 就代表單位是空置呢, 他不同意這個看法.

李華明總結

  • 個案跟進
  • 對市建局的批判要處理
  • 立法會不能批准發債的問題, 不過會監察

意見統計

為了將大家的意見特顯, 以下是各種意見的加以分類, 然後進行量化.  留意, 有不少意見是獨特及少提的, 這些意見都不在統計內, 但並不代表意見是不重要.  例如冼惠芳提到關於社會影響評估的意見, 又或兩位西灣河工廠大廈業主 [許瑞萍女士 (008) 及ERIC HUI (014))的看法.

意見分類 提出人 總次數
原區安置 黃, 岑,林2, 鄭,吳 5
反對大財團壟斷市區重建 黃, 鄭, C 3
由下以上的決策方式 岑,羅, MARY 3
分階段重建 1
建可負擔房屋及生活 岑,鄭,MARY, C 4
復修、保育為主, 重建為後 岑, A, 均, C 4
賠償不足 曾, 林, 羅,簫 4
津貼不足, 無理扣減 溫,林,林2, 王, 吳,B, D, F, H 9
只賠實用面積 王叔 1
公開透明 溫,王, A 3
市建局需要加強監察, 制衡 岑,林,林2, 王,曾,MARY, F, H 8
反對強制收樓 1
樓換樓、鋪換鋪 溫, 王,吳,簫,D 5
賠償要公開 林2 1
賠償要一視同仁 林2, C, D, G 4
公共空間的消失, 變質及私有化 鄭, MARY, 均 3
租客保障 鄭, 吳 2
反對分紅 B, G 2
加快收購或安置程序 杜, 曾, 羅,C 4
降低私人重建門檻 吳,蕭,王2 3
由市場進行重建 林, 王, 黃 3
業權參與 王, A 2
市建局應負社會責任 (如, 不要制造貧窮問題) 王, 鄭 2
週邊社區, 週邊環境的保障 羅, 鄭 2
保留社區網絡 吳,A 2
保留社區特色 A, MARY 2
只要收支平衡, 不要謀利 A, 羅,王叔,G 4
市建局要承擔土發責任 1
發展過密 羅, 均, 岑 3
保留街道 MARY, 鄭 2
不應發債 羅, 劉 2
談判不平等 林, 溫 2
改善舊區居民生活質素 羅, MARY, G 3