[校對] 專題討論三 2009年6月27日

09627日 專題討論3:重建發展中的政府參與和私人參與

. 公眾簡報摘要

簡報二

文件沒寫出的重點發言部份

  • 如果用不盡的轉移地積比到新發展區這東西做不到,情願不要市區重建,因為對市區而言根本做不到改善生活。
  • 如果門檻降至八成,比如共有五戶,其中一戶不想,無論居民怎樣不願意,也要收樓。小業主財力有限,難以與大財團的律師興訟。
  • 強拍會底價成交,因為其他發展商亦不會與之競爭,因為拿了那業權也沒有用。

簡報四

影像紀錄變了912日公眾論壇3 立法會議員 梁家傑的發言,資料庫有誤,公眾根本無法看回講者的發言。

簡報五:

文件沒寫出的發言部份(消音)

有關民間主導,而非政府/財團主導的市區更新,很多人說香港地少人多,但紐約的人口密度比香港高都可以做到,所以香港實在也沒藉口說做不到。

一個永的社區,就是例如租戶、業主、商舖這些社區發展組織,他們最清楚自己需要甚麼。

有關「公眾簡報環節期間,有與會者舉出銅鑼灣希雲街…案例」的兩段:

文件沒寫出的JULIAN的發言部份(消音):

  • 「現實情況九成門檻己有很大問題,九成門檻立法原意是所謂阻止有業權不清、業主死亡、釘王或其他原因,而其他原因包括甚麼是沒有CLARIFY
  • 現有的條例,如果受影響的街坊想原區安置、樓換棲、舖換舖是沒法做到」
  • 「希望林鄭不要急把降低8成門檻放上發展事務委員會討論,但林鄭竟說先通過法例,28日內就再可以討論修訂」

「條例對小業主不公平」

次序顛倒及消音:

  • 當發展局羅志康指發展局羅志康指出土地審裁處在考慮有關申請時,最重要的因素是從樓齡及維修狀況考慮大廈是否有重建需要後,JULIAN立即質疑「希雲街項目是幾個月前才參與了復修計劃,復修完立即做收購,有重建需要的說法不成立」,這段質疑說話完全被消音,沒文字紀錄下來。

發展局羅志康指有關成交價是已經公開拍賣的發言之後,JULIAN再提出質疑,提出「20個案例多達18宗是底價成交,看不到有其他發展商和大地產商爭,而且當其中一發展商已取得過九成的業權,還有誰會和那過九成業權的發展商爭?」但文件中,發言次序竟是先是「20個案例多達18宗是底價成交」,然後才是發展局羅志康指有關成交價的發言,次序完全被顛倒過來,「看不到有其他發展商和大地產商爭,而且當其中一發展商已取得過九成的業權,還有誰會和那過九成業權的發展商爭?」的意見亦沒有被紀錄下來。

  • 「現有法例有太多漏洞,香港的法例要令小業主有多些選擇」是這段發言的最後結論部份,但這部份沒有了,反而羅志康其後還被JULIAN提出理據質疑的有關重建需要和成交價的發言成了文件紀錄的結語。

文件紀錄中次序顛倒的做法,是在把質疑完全消音或放弱,製造局方對一切反對意見有合理回應並且局方的意見沒有再被質疑的假像。

. 小組討論匯報摘要

小組討論1:

文件沒寫出的重點發言部份:

(3.市建局在重建發展的角色)

  • 有關駿發花園,匯報時明確指出現在不應只是去不停問將來如何市區重建做得更好,而是可參考20年前房協駿發花園的例子,不要令現在的市區重建比以前還差。
  • 過去3年,當關注組去信問市建局為何不照過往的做法,市建局的回覆都是很難做、很複雜、要研究,但當再追問市建局做了甚麼研究、去到甚麼階段,面對甚府困難,卻沒有答案。
  • 當時駿發花園的舖戶都可在原址的附近如上海街繼續經營,而且各行業如茶餐廳、藥材舖、五金行業等都可以,更可以經營至今。
  • 根本不論是房協或是私人發展的寶翠園都可做到原區樓換樓。

小組討論2:

文件沒寫出的重點發言部份

(1.市區更新過程中公私營參與的平衡 & 2.「大市場,小政府」原則)

私人參與應搞清楚私人是指街坊/社區人士抑或是發展商,兩者不可混為一談。

(4. 應否放寬強制拍賣業權的門檻)

  • 關於強拍,有人反對,有人有條件地贊成,現在條例漏洞,如高度限制,是首先應該解決。

小組討論3:

文件沒寫出的重點發言部份

(5. 樓齡高的樓宇的復修或重建問題)

  • 部份小業主不去維修較舊的物業,是因為擔心用了一筆錢,維修過後還是要賣給市建局,這是市區重建透明度的問題。

小組討論4:

文件沒寫出的重點發言部份:

(2.「大市場,小政府」原則)

  • 最重要是政府在重建要負一定責任,現在由市建局這個不明物體,又非政府部門又是公營機構做重建,影響很大,因為他沒有問責性,做錯了的事,你指責市建局,市建局也可以繼續做。
  • 所謂「市場」,必須尊重民間意見,而民間是指受影響的居民、舖戶,及他們的參與。
  • 即使地產商參與,也必須提供受影響居民足夠的選擇,想走亦可拿賠償,想留,業權參與、樓換棲、舖換舖亦可,而不是用法例迫走他們。

小組討論5:

文件沒寫出的重點發言部份:

(2.「大市場,小政府」原則)

政府在市區重建中的角色應更大,因為如城市規劃大綱中,有高度限制、地積比例限制等,舊契樓宇較寬鬆,政府對以上種種都有較多資料、詳盡。政府應儘快完成分區大綱草圖規劃,再去想是否或如何加快市區重建,例如灣仔其實不夠休憩的地方。

小組討論6:

英語,並無翻譯。

文件沒寫出的JULIAN的發言部份(消音):

小組討論匯報摘要,錄像見 整體討論及總結 的結尾

  • 與舊區街坊接觸,有收樓集團嚇舊樓街坊,快通過9成轉8成,現在不賣便將要底價賣,根本是給舊區居民選擇不足的問題。為杜絕法例漏洞,讓小市民及大眾也要可參與的fair game,令大家也可參與,小業主可補障權益,要留可留,可業權參與、樓換樓、舖換舖,其他要走可走,可有合理現金補償,現在根本沒有選擇。
  • 香港是缺乏規劃。日本有「日照權」的法例保障,即「建成新樓不可諫擋原有看見太陽」,及化成發展密度等參數保障,香港完全沒有這些法例保障小市民,令小市民沒有選擇。

從以上的每組討論可見,小組討論匯報摘要中的5點,每一點都出現文件沒寫出重點發言部份。

此外,還有以下兩項小組討論匯報摘要整體歸納上的重大問題:

. 有關 2 「大市場,小政府」原則

不少與會者均認同「大市場、小政府」原則。由於舊樓數目不斷增加,政府不能獨力處理每年500 幢新增的舊樓,香港需要市場力量以推動市區更新,否則更多責任及財務風險將落在納稅人身上。相比昔日土發公司的年代,現時有更多方法推動樓宇復修或更新,例如香港房屋協會(房協)轄下的「樓宇維修資助計劃」,公營部門要收購私人土地,必須有充分理據。法律方面,「強拍」條例亦為發展商提供渠道解決業權爭議。」

5組中文組中,只有其中1(3)有提出此意見,「不少與會者」的說法是誇大和不實。

而且2.「大市場,小政府」原則 這節沒記下很多重點:

政府的角色

政府在市區重建中的角色應更大,因為如城市規劃大綱中,有高度限制、地積比例限制等,舊契樓宇較寬鬆,政府對以上種種都有較多資料、詳盡。

  • 最重要是政府在重建要負一定責任,現在市建局沒有問責性,做錯了事,你指責,也可以繼續做。

關於市場

  • 所謂「市場」,必須尊重民間意見,而民間是指受影響的居民、舖戶,及他們的參與。
  • 即使地產商參與,也必須提供受影響居民足夠的選擇,想走亦可拿賠償,想留,業權參與、樓換棲、舖換舖亦可,而不是用法例迫走他們。

私人參與(或市場)應搞清楚是指街坊/社區人士抑或是發展商,兩者不可混為一談。

. 有關 4. 應否放寬強制拍賣業權的門檻

「參與討論人士對於放寬強制拍賣門檻意見頗為分歧一方面,有與會者認為應尊重樓宇中八、九成希望重建的業主的意願,解決現時收購上的困難(如業權不清),讓他們的單位有機會重建,改善他們的居住環境。有意見認為若擁有整棟大廈業權的大發展商隨時可以重建,而小業主因為「強拍」條例門檻太高而不能如願,便會對小業主不公平。亦有意見表示,既然收購價一般高於現樓價而私人重建的規模一般較細,小業主應有條件在原區購買另一單位。」

文件說頗為分歧,然而,其中「一方面」的意見,即上述所讀到的意見,5個中文小組中完全無人提及過,而有關的文件亦直接引述小組匯報後的沒表明身份的疑似官方觀察員所發表的言論(整體討論及總結 1個發言人士),文件中的註寫明: 1 觀察員為發展局及市建局代表,他們出席聆聽意見,並對某些事實及資料作出澄清或補充。他們的意見或言論並不會被納入為有效意見。」那麼,為何不是出自小組討論的疑似官方「補充」或「澄清」,竟可因其發言造成意見「頗為分歧」?這與文件中的註豈非自相矛盾?事實上,我聽完整場討論,5個中文的討論小組全數都表示不同意降低門檻,有關的文件歸納應是「接近一面倒意見反對降低8成門檻」。

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One response to “[校對] 專題討論三 2009年6月27日

  1. 引用通告: 《市區重建策略檢討》的假諮詢 « 市區重建策略檢討–草根觀點

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