[摘要及整理] 專題討論 2 2009年7月18日

公眾簡報摘要

簡報一

黃鍚泉先生 002 (數字代表影片編號)

l          原置回遷 (尺換尺)

l          遷離越遠, 賠償越大

l          現金補償

l          反對發展商壟斷市區重建, 趕走小商鋪

岑生 003

l          民間參與, 社區主導

l          當局要放權給民眾及社區

l          有5步驟, 先要解決的是資訊發放

l          反對由上以下

l          規劃權由社區主導, 以人為本

l          政府只是扶助

l          同一地盤分階段進行重建

l          原區安置

l          建公共房屋安置中、低收入住戶

l          可建多元化的用途 如: 給藝術家的小型公寓

l          推動低收入住宅

l          社區為本倡導式規劃

l          4大啓示:

n          放棄推土式重建, 復修為主

n          可持續發展

n          城市劃民主化, 改革城規會, 提名需立法會同意, 較大爭議的方案需要由立法會通過, 更加重大的方案在選舉時以公投方式表決

n          政府以協調方式, 協調社區及商界, 達至社區主導

溫樂心女士 004

• 依據親戚的案例, 擁有4個出租物業, 每個單位內間有三個套房.  每間套房的成本需要8-9萬, 而根據ura的賠償, 每個單位只會賠8萬7千多元
• Ura的津貼根本不能補償損失
• 出租單位的賠償不應以一般物業津貼方式來計算
• 根據官方講法, 計算賠償時, 每一個個案可以依據「個別情況」作出考慮, 如何介定什麼才是個別情況?  什麼的証明文件才能成為「個別情況」呢?  Ura 又會按什麼的標準來處理這些個別情況呢?
• 在業主沒法與ura達成協議下, 進行強制收樓的做法十分不文明及令人反感.
• Ura 應該有更多的補償方法給人們選擇, 更民主
• 現金賠償, 樓換樓
• 平等方式協議

林生 005

l          政府/市建局權力過大

l          市建局的賠償有別於私人發展商, 賠償太低

l          市建局需收購滿八成才可動用土收

l          賠償過程沒商量, 對街坊不公平

l          賠償不應有額外扣減

l          應該進行小政府, 大市場

l          市建局不做收購

林國春 006 (間稱林2)

l          重建需要全面性(holistic)

l          發展局需要監察

l          反對收購當中, 大部份是出租業主, 問題在於出租收購的賠償扣減

l          現時補償不足以購回原區單位

l          鋪價應高過樓上住宅

l          高層應多過低層

l          3個物業應多過一個物業

l          3個建議:

n          除7年呎價之外, 補償應參考私人市場

n          賠償要一視同仁

n          一口價, 市場價, 公開透明, 平等機會

鄭麗琼女士 007

l          <<土發>> 比土匪還要差, 強搶民產!

l          補償及安置也十分不公平

l          市民資本賤賣給土發之後, 土地卻交給了大財團發展,

l          市建局在中西區做的重建當中, 新單位價錢太高, 一般市民不能負擔

l          補償不足以買回七年樓齡的單位, 亦不能作原區回遷

l          租客在未獲得應有賠償之前, 已給業主趕走 (04年租務條例), 租客沒有保障

l          重建之後, 獲得的公共休憩空間太少 (例: 中環中心)

許瑞萍女士008

• 西灣河例子, 項目包括一座住宅, 及一座相連的工業大廈.
• 住宅單位每呎賠5千元, 工業大廈每呎只賠5百元
• 市建局既然會將整個項目發展成住宅, 為何工業大廈的出價那麼差?
• 賠償只計算實用面積
• 對本港工業造成打擊
• 舊區重建為誰而做?
• 要求七年樓齡, 同區安置, 應同樣適用於工業單位
• 房協重建只為分紅, 謀取暴利
• 要求就這個案盡快作出指引及撿討, 還回公道
• 11年內, 原地踏步, 沒有檢討
• 要求物業不給房協發展, 開放給市場作公平競爭

王一民女士 009

• 觀塘為經驗, 市建局出價時「樓殼價」太低
• 部份人的自置居所津貼被扣除了
• 沒有將項目數據公開
• 在財務不可行的情況之下, 應該擱置項目
• 市建局的角色要改變, 改為代政府收購地皮, 一年之後給政府作拍賣, 由市場決定地皮的市值, 以及未來高空發展權的潛力
• 市建局應該尊重私有產權, 以樓換樓, 鋪換鋪方式賠償的其中一種, 並加入業權參與
• 市建局需要受更好的制度所監管, 不能再以半官方形式運作
• 發展局或立法會成立具有公信力的監管機構監察市建局運作
• 市建局不單只引起的賠償問題, 還將所造成的貧窮問題轉介給公眾來承

冼惠芳女士 010

• 為何在人口凍結日時不同時進行社會影響評估 (例: 新山道)
• 為何市建局沒有好好向街坊說明頭兩個月諮詢期的重要性?  為何協助他們的人會告訴他們這兩個月什麼都不用理會呢?
• 社會影響評估必需做好把關的角色, 收集街坊對重建的影響, 發揮保障街坊的功能.
• 當中應包括: 住屋意願, 住屋需要, 地區經濟特點,
• 現在市建局把所有舒緩措施也交給重建社工隊負責提供, 不過, 社工隊實在無法照顧街坊的住屋意願, 因為他們不是全能的.

公開討論

011

吳錦津 (灣仔區議員)

• 不論是私人重建還是市建局的重建, 市民也會希望能夠改善環境.
• 每一個業權也是獨立的, 重建收購時, 用作出租的單位與只住的收購差額不應太大., 如果因為單位出租而大幅扣減補賠是很不公平
• 因為取消了租務條例的管制, 所以造成了矛盾, 在重建時, 業主會有更大的由因將租戶趕走, 這個情況實在不公道.
• 為了讓居民可以回遷在原地, 以維持社區網絡及懷緬地方, 可否提供多一個補償選擇, 做到樓換樓、鋪換鋪?
• 釋放市場的力量.  私人重建方面, 支持將強制性拍賣門檻降低八成..  因為「釘王」會阻礙發展.  由私人市場做重建也會比市建局做得更加快, 對改善社區有更大的幫助

無名男仕 (自稱區議員) (簡稱A君)

• 市建局被政府要求一定要賺錢, 這是重要問題所在.
• 市建局一定要將帳目公開
• 以經濟主導的方式做市區重建是十分值得相確, 會破壞社區特色, 社區網絡, 人民人情及許多的無形價值, 檢討必需探入研究這個情況.
• 不應將整區拆滅, 可以用活化, 復修, 以保持特性和樣貌的情況下做小區重建
• 重建一定要讓小業主參與, 共同策劃小區的發展權
• 諮詢會讓公眾人仕發言的時間太短
• 市建局的經濟發展週期太長, 往往用超過十年的時間, 會產生許多問題

012

杜女士 (深水.埗街坊)

• 土發未期年代, 將25個重建項目凍結了, 但是街坊仍然對重建有合理的期望, 他們面對樓宇老化的情況, 不知該不該進行維修.  租客又期望盡快上樓.
• 市建局作為接替土發的機構, 應該盡快完成土發的25毎項目, 不要讓居民一定再等
• 播放了深水埗長者, 對重建的心聲, 以南音方式表達, 內容如下 (只能理解部份內容):
  • 拆樓的決定已做了四年, 卻沒有行動
  • 長者年時已高, 身體狀況不能再上落沒有電梯的舊樓
  • 樓宇老化, 導致滲水問題時常出現
  • 希望不要再等,長期的等候, 造成擔心及心理困擾, 驚慌
  • 市建局需要承土發的責任

曾太 (觀塘重建區業主)

• 觀塘重建已經討論了二十年
• 重建局的收購價低於同區大約樓齡的私人收購價
• 質疑市建局能否對物業價格提出準確的測量值, 應該將測量的系數公開
• 重建應以人為本, 達至社會繁榮及穩定

013

Katty Law 羅雅寧 (中西區街坊)

• 並非重建區內的街坊, 但住在重建區的週邊(h18, h19)
• 土發由宣佈重建到今天, 已經長達12年, 一直沒發生
• 由於重建項目的週邊已有大型私人項目啓動(30-40層高), 市建局卻為了賺錢, 而將樓宇密度一再提高, 違反市建局改善生活質素的大原則.
• 市建局在進行重建時, 一定要顧及環境
• 應該容許業主自行復修物業
• 市建局以超低價收購物業, 情況尤如搶劫

王叔 (由岑生代替讀出意見)

• 市建局以美化城市, 改善居住條件之名, 將別人的私人物業, 化作市建局自己的私產
• 私人樓宇買賣, 是以建築面積計算, 市建局卻以實用面積提出收購, 將牆身, 走廊、通道及樓梯一一不作計算之內.
• 私人買賣是以交吉日來支付全數, 市建局在交吉時卻扣起了全數賠償的48%.

先生 (無名) (簡稱B君)

• 擁有四個物業, 市建局只為每個物業支付了四份之一的市值補償, 其餘的都被扣減了.  就是第一個賠了100%, 第二個只賠了50%, 第三個及之後的都沒有任何賠償.
• 這種賠償方法簡直是等同搶劫
• 之後更加將賺得的錢來分花紅

簫志雄 (灣仔區議員)

• 私人重建強制拍賣的九成門檻過高, 阻礙樓宇清柝, 應降低為八成
• 市建局現行的現金賠償根本不足以買回同區同一質素的樓宇
• 讚成樓換樓
• 市建局聲稱收樓來改善居民質素, 這個其實是大話, 居民的生活只有比以前還要差
• 唯一最好的做法就是什麼都不改, (居民)住得好的話就不應重建

014

許一琛 Eric Hui (西灣河工業區 – 協成工業大廈業主委員會主席)

• 對房協十分不滿, 一方面房協不斷推卸, 指他們只是代表市建局談判, 另一方面, 他們不斷宣稱賠償的價格只會依沙士時的市值作為參考
• 工業大廈在邊的一座相連唐樓, 在拆卸時導致工業大廈出現滲水情況, 現在卻要大廈街坊主動提出証據証明滲水是因為拆樓所引致

MARY (尖沙咀街坊)

• 借著李華明在場, 希望提出批評立法會議員及政黨對大形市區重建項目不聞不問
• 多次向涂謹申作出書面提問及電話、傳真及電郵查詢, 表達對市建局在河內道重建項目的意見, 他從來沒有回應我, 那怕那個回應只需兩分鐘.
• 市建局的責任是要改善香港人的生活, 尖沙咀項目重建後, 得到的只有一座購物商場、一間365個房間的酒店、及365間收取月租6萬元的名貴單位, 不能讓一般大眾負擔到
• 該項目同時將整整一條的街道 – 康和里, 完全消滅., 市建局宣稱會還回1200 平方米的公共空間, 不過那個地方現在實在更像一間電影院, 全部設在梯級上, 共有四個接近密閉的空間 (pantry), 每排有四個座位, 所有風受到阻擋, 上面由帆布蓋頂.  這個設計完全不符合公共空間的定義.
• 這些決定從來沒向我或街坊作出諮詢
• 這些情況將會在其他的地方重演, 例如灣仔的利東街, 街身的長度是康和里的五倍
• 將公共空間列入重建範圍, 只會幫助提高重建的密度及地積比.
• 另外廈門街的梯級也會因重建而被拆滅
• 希望立法會議員能發揮監察功能, 為重建街坊把關, 保障當區居民的權益, 確保市建局能真正做到成立時所設計的功能, 當中包括改善香港人生活質素, 而不是服務其他外國人, 及內地投資者等等
• 他們應建可負擔的單位

阿均 (新界居民)

• 許多重建項目當中, 公共空間會被私有化
• 有議員提到重建會帶來發展, 不過一般發展落成之後, 規模會較之前大很多 (如6層變30層), 實在沒有免費午餐
• 假若將一整個區作重建的話, 會遇到很大問題, 賠償計法也會十分複雜
• 香港已經過渡發展, 實在背離了健康的可持續發展
• 如果不重建的話, 能否做保育呢?  可惜市建局的保育做得只有富裕人才可享用 (例如: 灣仔和昌大押).
• 不論重建或保育也好, 成果應該用作回饋社區.

015

岑學敏

• 回應之前由羅志光的市區重建外國研究報告或官方小冊子為市區重建策略檢討而提出的一系列意見/問題, 當中包括 “業權參與是否真的可行?”，或 “業主能否承擔相關風險?”, 亦有提出 “香港的發展密度已十分高, 局方已經沒有額外的空間用作獎勵” – 這些都是假問題.  關於風險的問題, 應該直接由業主自行判斷, 在得知責任所在的情況下, 是否願意參與其中.  關於額外獎的說法, 許多舊區的樓宇原本的密度是頗低的 (如6-8層), 所以是應該依原本的密度來計算獎勵才正確, 而不是先將建築高度設在40層高, 然後借此推說已經沒有獎勵空間.  當局是沒有決心做業決參與的.

鄭麗琼 (之前曾經發言, 重覆的意見不作記錄)

• 現時重建項目的租戶當被安排上公屋時, 新居所也離開原區十分遠, 這是對居民十分不方便.  這個亦造成了貧富懸殊的問題, 因為許多重建後的新項目都是一般人負擔及消費不起的.
• 賠償不足亦另許多業主不能在原區居住, 需要越搬越遠, 這個亦是一個規劃上需要考慮的, 做到同一區內, 不論貧富, 也適合居住.
• 在重建之中 (例: 現時的新紀元廣場), 許多街道也被消滅了, 換來的所謂「公共空間」就成為了租給連鎖咖啡店的露天茶座.  這個地方應該能讓普羅大眾乘涼, 而不用來賺錢的, 管理上亦帶問題.
• 重建後的樓宇規模過大, 亦對週邊環境造成負面影響.
• 出來的只有豪宅化, 石屎森林

王生 (為方便記錄, 也同時稱為「王2」)

• 社區裡對重建的聲音實在太散亂 (例: 海壇街)
• 不讚成減少發展的說法, 覺得私人重建是受到收購了九成業權才可拍賣的限制所影響及阻礙
• 讚成私人強制拍賣門檻降至八成
• 有別於私人收購商, 由於市建局擁有土收權, 所以在收購時不用花創意

016

黃錫泉先生(之前曾經發言, 重覆的意見不作記錄)

• 賠償應定於在發佈重建前三個月做的市場物業平均價格作為計算
• 如果重建項目財務上不可行, 可以不做, 讓市場做
• 市建局現在只是做土地經紀, 不合乎公眾期望
• 角色改為督促舊樓業主重建, 如果業主沒能力, 便賣給私人發展商負責.
• 另外亦可將要重建的地直接交給市場, 以「圈地」和「鈎地」方式認投作收購及重建, 賺取了的錢根據業權的份數來攤分

先生 (無名) (簡稱C君)

• URA 的四大標當中, 「重建」應放在最後才運用.  應該先以活化方式改善環境.
• 現在的重建都是由大發展商主導, 劫貧濟富
• 低價收購, 造成貧窮人仕離開原區, 不能再負擔起回遷
• 市建局對「租用業主」的賠償不合理和不公平, 對業權沒有保障
• 收購需要盡快做, 應該在宣佈收購的三個月至半年內做好.

女士 (海壇街 222號業主的母親) (簡稱D女士)

• 被市建局認定她的單位為非自住物業, 所以賠償被扣滅了, 她對此表示強烈不滿, 街坊可以証明她的確在此居住
• 樓換樓 (接受7年樓齡, 同等呎數的單位作補償)
• 對待所有業主, 賠償也應該公平公正

男士 (深水埗海壇街) (簡稱E君)

• 法律問題:
  • 1.  違反基本法 (105條), 沒有提出合理的賠償.
  • 2.  收取自住單位的物業, 亦可能違反人權法
• 建議大家以集團訴訟方式解決, 並提出司法覆核.  重建的程序是越權.
• 建議申請法律援助來協助訴訟
• 他以經在積極考慮這個做法, 並已經向一些人提出請求協助

杜女士(之前曾經發言, 重覆的意見不作記錄)

• 播放由一位「非唯一居所」苦主 (簡稱F女士) 所演奏的歌, 內容如下 (由於音質不佳, 只能理解部份內容):
  • 扣減一半津貼金是「屈人」, 不公平的
  • 審查資產是侮辱人的做法
  • 局方不斷要求居民提交資料, 証明自己的身份等等, 對居民來說很不公道及困擾
  • 就算是覆核及上訴等的程序, 也是由市建局的人來處理, 沒有中立性, 不可信, 所以沒有幫助
  • 「非唯一居所」的賠償方法, 根本沒有法律依據

王一民女士 (觀塘街坊) (之前曾經發言, 重覆的意見不作記錄)

• 遭遇市建局的不合理待遇, 街坊投訴無門
• 她心理大受打擊
• 建議提出司法覆核, 她亦會協助
• 沒有給予天台屋物業業主妥善補償
• 市建局向拿不到合理補償的街坊提出建議, 叫他們去拿綜緩及公屋, 怎能拿去別人的私有財產, 然後建議他們拿公共資源呢?
• 市建局強搶資產

先生 (不知名) (簡稱G君)

• 物業, 不論是自住或是投資的, 也應獲得平等對待
• 市建局要做到真的以人為本, 真的改善市民生活質素
• 市建局雖然要自付盈虧, 但不代表他需要賺取盈利
• 政府收來的土地, 應該盡快發展
• 現時的重建方式時剝削市民的利益, 拿走他們應得的收入, 同時間, 將利益轉送給私人公司裡.
• 市建局不應出花紅

吳錦津  (之前曾經發言, 重覆的意見不作記錄)

• 原置回遷, 同等呎數, 重建期間, 鋪租的損失亦會補償 (樓換樓, 鋪換鋪)
• 由於發展商已經賺了高空發展權, 所以這樣的賠償是合理的

018

羅雅寧Katty Law

• 市建局被獲準發行債務, 他現在還需要向債主負責.  這樣的話是否意未著他依然會照同樣的模式運作, 同樣的向著賺取利益方式運作呢?  她希李華明能夠決定個問題.
• 當我們正在檢討市區重建的策略時, 他不旦在發債, 還不斷進行新項目, 這個是有問題的. 她質疑政府是否真的有心進行檢討.

劉生

• 市建局發債是嚴重的危機
• 債券的評級是由外國公司來做的, 香港人不能控制, 這個未來遇到金融危機時, 可能為香港帶來貨幣危機

先生 (不知名) (簡稱H君)

• 市建局隨時修改做措施, 沒有監察
• 買了物業父親, 雖然父親在該單位臥病在床, 卻被市建局說成是空置單位, 用作非自住用途, 將補償扣滅了
• 投訴無門
• 市建局認為業主收不到信件, 就代表單位是空置呢, 他不同意這個看法.

李華明總結

• 個案跟進
• 對市建局的批判要處理
• 立法會不能批准發債的問題, 不過會監察

意見統計

為了將大家的意見特顯, 以下是各種意見的加以分類, 然後進行量化.  留意, 有不少意見是獨特及少提的, 這些意見都不在統計內, 但並不代表意見是不重要.  例如冼惠芳提到關於社會影響評估的意見, 又或兩位西灣河工廠大廈業主 [許瑞萍女士 (008) 及ERIC　HUI (014))的看法.

意見分類	提出人	總次數
原區安置	黃, 岑,林2, 鄭,吳	5
反對大財團壟斷市區重建	黃, 鄭, C	3
由下以上的決策方式	岑,羅, MARY	3
分階段重建	岑	1
建可負擔房屋及生活	岑,鄭,MARY, C	4
復修、保育為主, 重建為後	岑, A, 均, C	4
賠償不足	曾, 林, 羅,簫	4
津貼不足, 無理扣減	溫,林,林2, 王, 吳,B, D, F, H	9
只賠實用面積	王叔	1
公開透明	溫,王, A	3
市建局需要加強監察, 制衡	岑,林,林2, 王,曾,MARY, F, H	8
反對強制收樓	溫	1
樓換樓、鋪換鋪	溫, 王,吳,簫,D	5
賠償要公開	林2	1
賠償要一視同仁	林2, C, D, G	4
公共空間的消失, 變質及私有化	鄭, MARY, 均	3
租客保障	鄭, 吳	2
反對分紅	B, G	2
加快收購或安置程序	杜, 曾, 羅,C	4
降低私人重建門檻	吳,蕭,王2	3
由市場進行重建	林, 王, 黃	3
業權參與	王, A	2
市建局應負社會責任 (如, 不要制造貧窮問題)	王, 鄭	2
週邊社區, 週邊環境的保障	羅, 鄭	2
保留社區網絡	吳,A	2
保留社區特色	A, MARY	2
只要收支平衡, 不要謀利	A, 羅,王叔,G	4
市建局要承擔土發責任	杜	1
發展過密	羅, 均, 岑	3
保留街道	MARY, 鄭	2
不應發債	羅, 劉	2
談判不平等	林, 溫	2
改善舊區居民生活質素	羅, MARY, G	3